[분상제 개선] 자재값 상승분 등 반영…분양가 1.5~4.0%↑

주거이전비 등 정비사업 필수비용 반영

상위 2개 15%·하위 3개 자재 합 상승률 30%, 건축비에 신속 반영

분양가 심사 기준·절차 합리화…투명성도 제고

과도한 분양가상한제(분상제)가 공급을 위축시킨다는 지적에 정부가 정비사업 필수비용 등을 분양가에 적정하게 반영하는 등 개선 방안을 내놨다.ⓒ국토교통부

과도한 분양가상한제(분상제)가 공급을 위축시킨다는 지적에 정부가 정비사업 필수비용 등을 분양가에 적정하게 반영하는 등 개선 방안을 내놨다. 개선된 분상제에 따라 분양가는 1.5%에서 최대 4.0%까지 상승할 것으로 전망된다.

21일 국토교통부는 ‘분양가 제도운영 합리화 방안’을 통해 사업 주체가 정비사업 추진 과정에서 사업 특성상 필수적으로 발생하나, 분양가 산정 시 포함되지 않고 있는 비용들을 분양가에 반영하기로 했다. 또 최근 공급망 차질 등에 따른 자재값 상승분을 건축비에 신속 반영한다. 분양가 심사 기준 및 절차도 합리화하고 투명성을 제고한다.

이번 제도개선 사항은 개정 규칙 시행전까지 입주자 모집 공고가 이뤄지지 않은 모든 사업장에 대해 적용된다. 민간택지 택지비 검증위원회 신설 등 감정평가 관련 개선을 위해 부동산원 내규 개정을 6월 내 완료할 예정이며, 제도 개선 이후 신규로 적정성 검토를 신청하는 건부터 적용된다.

필수 지출 비용 반영…총회 경비, 총 사업비의 0.3% 정액

앞서 도심 등에서 추진되는 정비사업은 공공택지와 달리 총회 개최, 기존 거주자 이주·명도 등 토지 확보 과정에서 부가 비용이 소요됐으나, 그동안 분양가 산정시 택지사업과 동일한 방식으로 적용돼 사업에 필요한 필수 비용이 반영되지 못했다.

하지만 앞으로는 정비사업장 분양가 산정시 세입자 주거이전비, 영업손실 보상비, 명도 소송비 및 기존 거주자 이주를 위한 금융비(이자), 총회운영비 등 필수소요 경비 등도 적정 수준으로 반영할 계획이다.

주거이전비, 영업손실 보상비는 토지보상법상 법정 금액을, 명도소송비는 소송 집행에 소요한 실제 비용을 추가 반영한다. 조합원 이주비용 조달을 위한 이주비 대출이자는 대출 계약상 비용을 반영한다.

총회 등 필수소요 경비도 반영하되 분양가의 급격한 상승을 차단하기 위해 이주 대출이자는 반영 상한을 두고, 총회 등 필수소요 경비(조합 총회개최비, 대의원회의 개최비, 주민대표회의 개최비 등)는 총 사업비의 0.3%를 정액으로 반영할 계획이다.

다만 이 같은 비용이 발생하지 않는 공공택지의 경우, 제도개선에 따른 분양가 영향은 발생하지 않는다.

앞으로는 정비사업장 분양가 산정시 세입자 주거이전비, 영업손실 보상비, 명도 소송비 및 기존 거주자 이주를 위한 금융비(이자), 총회운영비 등 필수소요 경비 등도 적정 수준으로 반영할 계획이다.ⓒ국토교통부

단일품목→상위 2개 자재 상승률 합 15% 이상, 조정 추진

앞으로 자재비 급등이 분양가에 보다 적기 반영되도록, 주요 자재 항목을 현실화하고 조정 요건도 추가한다.

기본형건축비는 정기고시(3,9월) 외에도 주요 자재가격 급등시비정기 조정 제도가 있으나, 제도도입(’08.7) 이래 조정항목 자재가 그대로 유지돼 사용 빈도가 낮은 자재 등은 변경이 필요하다는 지적이 있었다.

또 주요자재(레미콘·철근·PHC 파일·동관) 단일품목가격이 15%가 상승해야만 조정이 가능한 엄격한 요건에 따라 최근처럼 여러 자재값이 동시 상승하는 상황에서는 조정이 어려운 측면이 있었다.

그러나 PHC 파일, 동관을 창호유리, 강화마루 등 사용 빈도가 높고 기본형 건축비 중 차지하는 비중이 큰 항목으로 교체·추가하는 한편, 단일품목 15% 상승시 외에도, 비중 상위 2개 자재(레미콘·철근) 상승률 합이 15% 이상인 경우 또는 하위 3개 자재(유리·마루·거푸집) 상승률 합이 30% 이상인 경우 정기고시 3개월 내라도 비정기 조정을 추진하기로 했다.

택지비 검증, 부동산원 외에 해당평가사 등 직접 참여

앞으로는 택지비 검증의 객관·공정성을 제고하고 평가가 조기 완료될 수 있도록, 택지비 검증위원회를 신설해 부동산원 외에도 해당평가사와 전문가 등이 검증에 직접 참여하도록 한다. 또 감정평가 가이드라인과 부동산원 검증기준도 보다 구체화할 예정이다.

감정평가 가이드라인은 감정평가 시 오기·오산 등 단순 오류가 발생하지 않도록 주요 오류사례를 안내하고, 부동산원 검증기준은 비교사업장 선정기준 등 정성평가 기준을 구체화할 예정이다.

그동안 민간택지 택지비 산정시, 감정평가 결과를 부동산원에서 비공개로 검증해왔으나, 해당 감정 평가사나 외부 의견수렴 참여 절차가 없어 개선이 필요하다는 지적에 따른 것이다.

앞으로는 부동산원 외에도 해당평가사와 전문가 등이 택지비 검증에 직접 참여하도록 한다. ⓒ국토교통부

고분양가 심사제, 인근 시세 ‘준공 20년→10년 이내’로 낮춰

분양가상한제와 별도로, 주택도시보증공사(HUG)도 자재비 급등 탄력 반영, 심사기준 합리화 및 절차 개선 등 고분양가 심사제도에 대한 개선을 추진한다.

분양보증 시점 기본형 건축비 상승률이, 최근 3년 기본형건축비 평균 상승률보다 높은 경우 분양가를 일부 가산하는 ‘자재비 가산제도’를 신규 도입할 예정이다.

특히 인근 시세 결정을 위한 비교단지 선정 기준을 기존 준공 20년 이내에서 10년 이내로 낮춰 분양가가 합리적으로 산정되도록 한다. 비교사업장 선정시에는 HUG의 세부 평가기준, 배점 공개 등도 추진할 예정이다.

HUG 시행세칙 개정을 6월 내 완료할 예정이며, 개정 시행세칙 시행 이전 입주자 모집 공고가 이뤄지지 않은 모든 사업장에 대해 적용된다.

국토부 관계자는 “분상제 개선 관련해서는 공동주택 분양가 규칙(시행규칙) 개정을 위한 입법예고와 규제심사 등에 즉시 착수할 예정”이라며 “정부는 이와 같은 분양가 제도운영 합리화 방안을 최대한 조속히 시행해 시장의 불확실성을 해소하고, 주택공급을 촉진할 계획”이라고 말했다.