[창간17주년 2021 경제산업비전포럼] 윤지해 부동산114 "집값 안정, 부동산주체 '동상이몽' 해소해야"

현재 부동산시장, 정부·수요·공급 '제각각'

"공급 충분하고 다주택자 언제든 갈아탈 수 있어야"

"2030대 아닌 40대 이상 주축인 정책 마련돼야"

윤지해 부동산114 수석연구원은 부동산시장 안정을 위해선 정부와 수요자, 공급자 등 부동산주체가 한 방향으로 나가아는 정책이 마련돼야 한다고 제언했다.ⓒ데일리안 홍금표 기자

윤지해 부동산114 수석연구원은 부동산시장 안정을 위해선 정부와 수요자, 공급자 등 부동산주체가 한 방향으로 나가아는 정책이 마련돼야 한다고 제언했다.

30일 윤 연구원은 서울 여의도 CCMM빌딩에서 개최된 데일리안 창간 17주년 2021 경제산업비전 포럼에서 이 같이 밝혔다. 이날 포럼은 '2022 대선 후보별 경제정책으로 본 한국경제 전망'을 주제로 진행됐다.

윤 연구원은 역대 정부의 부동산정책과 수요·공급 움직임을 바탕으로 주요 대선주자들의 부동산공약 등을 진단했다.

윤 연구원은 "주택은 착공 후 통상 3년이라는 시간이 걸리는 만큼 이를 감안하고 정책을 추진해야 한다"며 "현재 시장에서 나타나는 2030세대의 패닉바잉 등은 올바른 정책이 나오면 일주일 만에 멈출 수도 있다"고 말문을 열었다.

이 같은 시장 특성을 기반으로 마련할 수 있는 주택정책은 ▲수요↑공급↑ ▲수요↑공급↓ ▲수요↓공급↑ ▲수요↓공급↓ 등 총 4가지 방향으로 설정할 수 있다.

과거 노무현정부는 투기수요를 줄이고 2기 신도시를 중심으로 공급을 늘리는 정책을 폈다. 당시 투기과열지구가 확대됐고 종합부동산세과 분양가상한제 등이 새롭게 도입됐다.

그는 "현 정부 부동산정책의 밑그림이 노무현정부 당시 그려져 있었다"며 "2007년 글로벌 금융위기로 시장 분위기가 꺾이기 시작해서인지, 정책을 조금씩 차츰차츰 추진해 시장에서 제대로 작동해서인지 시장이 크게 들썩이지 않았다"고 평가했다.

수요진작 및 공급확대 정책에도 시장 침체 국면이 모두 해소되지 않았던 이명박정부를 지나 박근혜정부는 수요를 늘리고 공공주도의 공급은 줄이는 정책을 추진했다. 저금리 기조로 전월세시장 불안이 계속되자 정부는 대출규제 완화 및 재건축 연한 단축, 분상제 무력화 등을 추진, '빚내서 집 사라'는 기조를 이어갔다.

윤 연구원은 "규제가 풀리면서 민간에서 분양가 관리가 안 되기 시작했고 그에 따라 시장이 우상향하는 모습을 보였다"며 "다만 당시 인허가 물량이 상당하다 보니 현 정부에 공급이 충분하다는 인식을 심어주게 됐다"고 판단했다.

그러면서 "투기와의 전쟁을 선포한 정부는 8·2대책을 통해 노무현정부가 찔끔찔끔 추진하던 대책을 한꺼번에 내놨다"며 "시장에서 공급이 부족할 거란 인식이 확산하고 주택 희소성이 부각되면서 규제책에도 시장은 전혀 잡히지 않았다"고 말했다.

공급의 비탄력성에 대한 인식이 부족했단 평가다. 지난해부터 정부가 공급 확대에 나서고 있지만 앞선 규제로 주택가격은 연간 10% 이상 폭등하는 모습을 보였다.

현재 주요 대선후보들의 부동산공약은 시장 내 주택공급이 필요하다는 데 인식을 같이한다. 반면 수요 측면에선 차이를 보인다.

여권 대선주자인 이재명, 이낙연 후보자는 세금, 대출과 연계한 투기수요 억제 정책을 계획하고 있다. 야권 대선주자인 윤석열, 홍준표 후보자는 금융규제를 재조정해 시장 내 주택거래 회전율을 높이겠다고 공약한 상태다.

윤 연구원은 "부동산시장에는 수요자와 공급자, 정부라는 3주체가 있고 이들이 각각의 변수를 좌우할 수 있기 때문에 정책 추진에 앞서서 이들 주체가 어떤 방향을 보고 있는지를 판단해야 한다"고 진단했다.

그는 향후 인구수는 줄어드는 반면 시장에 상당한 영향을 미치는 가구수 분화는 빠르게 이뤄진다는 점을 고려한 정책이 마련돼야 한단 주장이다.

통계청에 따르면 2017년 전국 인구 규모는 5136만명에 이르지만 30년 뒤에는 이보다 줄어든 4891만명으로 추산된다. 반면 같은 기간 가구 규모는 2047가구에서 2230가구로 확대될 전망이다. 예정된 인허가 물량 등을 고려하면 공급 부족 문제는 지속될 것으로 추정된다.

윤 연구원은 "현재 부동산시장은 정부와 공급자, 수요자가 모두 동상이몽을 보이는데 과거 정책을 통해 시장에 공급이 충분하단 인식을 줄 수 있어야 한다"며 "다주택자들은 갈아탈 수 있도록 해서 시장 회전율을 높이고 수요자는 지금처럼 2030이 주축이 아닌 40대 이상이 자금마련을 통해 내 집 마련을 할 수 있단 생각을 가질 수 있도록 하는 정책이 나와야 한다"고 강조했다.