주택매매업자도 LTV 규제 적용…고가 1주택자 '공적전세대출' 길 막힌다

14일부터 투기지역·과열지구 매매·임대업자 대상 LTV 40% 규제
'9억 이상' 1주택자, 주금공·HUG 전세대출 불가…갭투자 차단 취지

정부가 강남을 중심으로 한 부동산 투기 과열 징후를 차단하기 위해 주택임대·매매업자를 대상으로 주택담보대출비율(LTV) 규제를 적용하기로 했다. 또 시가 9억원을 넘는 1주택자에 대해서도 전세대출 공적보증을 제한해 주택 구입을 통한 갭투자를 원천 차단한다는 방침이다.

1일 기획재정부와 국토교통부, 금융위원회 등 정부부처는 정부서울청사 브리핑실에서 '부동산시장 점검결과 및 대응방안 합동 브리핑을 열고 이같은 내용의 주택대출 규제안을 발표했다. 김용범 기획재정부 1차관은 이날 브리핑에서 "최근 강남4구 등을 중심으로 서울 주택가격 상승세가 확대되는 등 시장 이상과열 징후가 감지되고 있다"면서 "최근의 시장 상황 변화를 감안해 대책을 마련했다"고 밝혔다.

정부는 우선 오는 14일부터 투기 및 투기과열지구의 주택매매·임대업자를 대상으로 LTV 규제를 적용하기로 했다. 그동안 주택임대 개인사업자의 주택담보대출에만 적용하던 LTV 40% 규제를 확대 적용하는 것이 골자다. 이에따라 현재 주택매매업을 하는 개인사업자, 주택매매업과 주택임대업을 하는 법인사업자 모두 LTV 규제 적용 대상에 포함되게 됐다.

규제지역에 위치한 주택 신탁과 관련 수익권증서 담보대출에 대해서도 LTV 규제를 도입한다는 계획이다. 수익권증서 담보대출은 LTV가 최대 80%까지 적용되고 있지만 앞으로는 투기지역·투기과열지구에서는 40%, 조정대상지역에는 최대 60%까지만 허용된다.

이와함께 앞으로는 전세대출을 이용한 갭투자도 쉽지 않게 될 전망이다. 관계당국은 시가 9억원을 넘는 1주택자에게도 HUG·주택금융공사의 전세대출 공적보증을 제한하기로 의견을 모았다. 그동안은 2주택 이상 보유가구, 부부 합산소득이 1억원을 초과하는 1주택 가구에 대해서만 공적보증을 제한해왔다.

다만 공적보증이 아닌 서울보증보험과 같은 민간회사의 전세보증은 제외하기로 했다. 상대적으로 비싼 가격의 주택을 소유하고 있는 이들의 경우 상대적으로 더 비싼 보증료를 지불하고 전세보증을 받을 수 있도록 숨통을 열어둔 것이다. 다만, 불가피하게 전세수요가 발생해 전세대출이 필요한 경우 보증을 제공키로 하고 이번 규정개정 이전에 이미 전세대출 보증을 이용 중인 자가 보증을 연장하는 경우에는 대해서도 예외적으로 보증을 허용하기로 했다.

관계당국은 이밖에도 주택거래 과정에서 발생한 편법증여나 자금출처의심사례, 허위계약신고 등 주택 관련 이상거래에 대한 합동 조사에 나선다는 방침이다. 차입금이 과도하게 높은 고가주택 거래나 차입금 비중이 높은 거래, 현금 10억원 이상인 경우 등이 그 대상으로 당국은 지난 8~9월 실거래 신고분 중 이상거래로 의심되는 1200여건을 우선 조사하기로 했다.

이를테면 41세 매수자가 36억원 상당의 주택을 구입하면서 임대보증금 7억원을 포함, 33억원을 차입금으로 조달했다면 조사 대상이 될 수 있다. 또 36억 상당의 강남 아파트를 구입하게 된 40대 부부가 이중 13억을 현금으로 조달하고 17억원 상당을 차입금으로 납입했다면 이 역시 조사대상에 포함된다.

당국 관계자는 "상승률이 높은 강남4구, 마포, 성동, 용산, 서대문 등은 집중 조사지역으로 선정했다"면서 "만약 조사 결과 편법·불법대출이 의심될 경우 금융감독원에 통보해 조치를 취할 예정"이라고 밝혔다.