“부동산 PF, 개발 사업 구조 문제…시장 활성화 적극 유도해야”

금융당국의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장 ‘옥석 가리기’가 이달 본격화된 가운데 부동산 PF의 안정화와 재구조화를 위한 방안들이 조속히 도입·시행돼야 한다는 목소리가 커지고 있다.

부동산 PF가 국내 경제 및 산업에 상당한 영향을 미치는 만큼 실태와 시장을 파악한 개선 방안 마련이 시급하고 이를 통해 부동산금융의 활성화를 유도할 수 있을 것이라는 목소리가 나왔다.

손정락 하나금융연구소 연구위원은 6일 서울 여의도 국회의원회관에서 ‘부동산 PF 사업 재구조화를 통한 부동산 금융 활성화 전략’을 주제로 진행된 세미나에서 “금융위기 이후 약 10년 만에 PF 대출 시장의 부실화가 반복됐다”며 “PF 대출 부실은 특정 상품이 아닌 취약한 국내 개발 시장의 사업 모델 등 개발 사업 구조의 문제”라고 지적했다.

그는 이어 “글로벌 금융위기 이후 건설사의 역할이 직접적인 채무 보증에서 책임 준공 혹은 제한적 보증으로 축소됐다”며 “이로 인해 증권사 등 비은행권에서 PF 영업을 확대하며 시장 점유율이 증가해왔다”고 분석했다.

지난 2018년 이후 증권사를 비롯한 비은행권의 PF 대출이 크게 늘어나며 부동산 PF가 급증했다는 게 그의 주장이다. 실제로 PF 대출 잔액 추이를 살펴보면 지난 2018년(약 77조원)부터 2023년(약 150조원)까지 잔액은 약 2배 가량 불어났다.

이에 손 연구위원은 시행·시공·금융의 각 영역에서 개선 방안을 추진해야 한다고 목소리를 높였다. 특히 구조개선을 위한 사업 참여 요건 강화와 시장 참여자 확대를 통한 비용 인하 2가지를 균형 있게 고려할 필요가 있다고 강조했다.

그는 “단기적으로는 부실 확산 방지가 중요하고 중장기로는 리스크를 감내할 수 있는 범위에서 참여자 확대 방안을 마련해야 한다”고 주장했다.

그러면서 “시행사의 자기자본을 확대하려면 PF 대출과 함께 금융시장의 자본이 시행사로 들어올 수 있도록 채널을 넓혀줄 필요가 있다”며 “중소 건설사들이 시장에 참여할 수 있도록 책임준공 제도도 재설계해야 하고 이 과정에서 정부의 지원도 요구된다”고 설명했다.

이윤홍 한양대학교 부동산융합대학원 겸임교수 역시 부동산 PF 정상화를 위한 시스템을 구축해야 한다고 주장했다. 그는 “수도권 인기지역을 제외하면 분양이 부진한 실정인데 낮은 분양률로 인해 사업 비용 부족이 일어나고 건설사 채무 불이행 발생 시 PF 대출에 대한 위험도 확대된다”고 진단했다.

부동산 PF 대출의 위험 요인으로는 ▲개발회사의 낮은 자본금 ▲금융권의 높은 수수료 ▲증권사 PF팀의 비위행위 ▲감독기관의 한계 등을 제시했다. 무엇보다 제2금융권의 PF 관리 시스템 부재를 문제 삼으며 ‘금융감독원의 관리감독 강화’를 촉구했다.

이 교수는 “제2금융권의 PF 관리 기능 부족으로 관리 시스템을 구축할 필요가 크다”며 “PF 내부 규정의 세분화, 감리 부서 및 사후관리 부서 신설 등이 요구된다”고 부연했다.

자산운용사들이 PF 부실채권 정상화를 위해 부실 혹은 부실우려 브릿지 대출을 인수·결집한 후 재구조화를 통해 사업장 정상화에 힘쓰고 있는 현재 상황에 대한 진단도 이루졌다.

박근형 신한자산운용 부동산구조화투자 본부장은 “사업비의 3% 수준인 시행사 자기자본을 20%까지 확충하는 역할을 함으로써 금융기관 및 시공사 등에 개발 리스크가 전이되는 것을 제한하고 있다”고 설명했다.

PF 부실채권 정상화를 위한 합리적인 정책 방향으로는 “업권별 에쿼티 투자 가이드라인을 마련하고 시행사 자기자본에 투자할 수 있는 금융기관 등에 대한 재무적 부담을 경감해야 한다”며 “사업장을 유입해 사업을 진행하기 위해서는 기존 인허가권 인수와 시행자 변경을 해야 하기에 관련 절차를 완화해야 할 것”이라고 강조했다.

한편 이 날 세미나는 국회 정무위원회 소속 김재섭 의원(국민의힘)실 주최로 열렸으며 추경호 국민의힘 원내대표와 김기현 국민의힘 의원, 김소영 금융위원회 부위원장 등 정치권과 금융당국 인사들과 함께 다양한 산·학·연 관계자들이 참석했다.