[부동산 카오스] “1주택자가 집을 파나요”…때늦은 비과세론 해결 안돼

8일부터 12억원에 주택을 매도하는 1가구 1주택자는 양도소득세(양도세)를 내지 않아도 된다.

정부는 연말 시장 혼란을 최소화하고 매물 잠김 현상을 해소하기 위해 당초 내년 1월1일부터 시행 예정이었던 양도세 비과세 상향 조치를 앞당겨 시행했다. 하지만 시장에서는 그동안 계속됐던 매물 잠김 효과가 해소되긴 어려울 것으로 보인다.

정부는 지난 7일 정부서울청사에서 제53회 국무회의를 열고 양도세 비과세 기준을 시가 9억원에서 12억원 이하로 상향하는 내용을 담은 소득세법 개정안의 공포일을 8일로 확정했다. 이로써 8일부터 1가구 1주택자에 대한 양도세 비과세 기준 상향 조치가 시행됐다.

이 개정안에 따라 공포일 이후 양도하는 주택은 잔금 청산일과 등기이전일 중 빠른 날을 적용한다. 보통 주택 매매거래를 할 때 등기보다는 잔금 청산이 빠른 편이다.

이번 양도세 기준 완화로 1가구 1주택자들의 세 부담은 상당 부분 완화된다. 예를 들어 7억원에 주택을 취득해 5년 보유·거주 후 12억원에 판 1가구 1주택자가 있다면 이전까지는 양도세 1340만원을 내야 했는데, 앞으로는 비과세 혜택을 받게 된다.

12억원에 산 주택을 3년 보유·2년 거주 후 20억원에 파는 경우에도 종전에는 1억2584만원을 내야 하지만 비과세 기준을 12억원으로 높이면 부담해야 할 양도세는 8462만원으로 4000만원 가량 크게 줄어든다.

장기보유특별공제 80% 대상인 10년 이상 보유·거주 기준을 적용하게 될 경우 세 부담은 한층 더 줄어들 것으로 예상된다.

하지만 시장은 즉각 회의적인 반응을 보였다.

정부의 규제가 심하고 집값이 크게 오른 상황에서 1주택자가 집을 팔고 거래에 나서기엔 한계가 있다는 것이다. 일부 주택 갈아타기 수요만으론 시장 안정에 도움이 안된다는 시각도 있다.

전문가들 역시 1가구 1주택자들의 양도세를 낮췄다고 해서 시장에 매물이 나오기는 어렵다고 진단했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “1가구 1주택자에 대한 양도세 완화가 부동산 거래를 활성화시키는 것은 한계가 있다”며 “당분간 1주택자가 집을 매각하는 것은 대부분 갈아타기 수요로 봐야한다”고 했다.

그러면서도 “1주택자의 양도세가 완화되더라도 양도세 이외의 부분인 종전보다 크게 오른 지금의 시세에 따른 취득세 등은 모두 그대로기 때문에 추가적인 거래 활성화를 이끌어내기는 쉽지 않다”며 “서울보다 집값이 낮은 지방에서는 긍정적으로 작용하겠지만, 양도세 면제기준보다 높은 주택이 많은 서울의 세부지역에서는 별다른 영향이 없을 가능성이 높다”고 덧붙였다.

송승현 도시와경제 대표는 “1주택자들의 양도세 비과세 기준을 올린다고 해서 시장에 매물이 나오기 어려운 상황”이라며 “1주택자 갈아타기 수요가 나올 수 있지만 이 역시도 쉽지 않다. 갈아타기 수요라는 것은 더 좋은 주택으로 가려고 하는 건데 지금은 대출에 대한 규제도 있어 갈아타기도 불가능하다”고 지적했다.

그는 “시장에 다주택자 매물이 혼재돼야 하는데 갈아타려고 해도 매물이 다양하지 않기 때문에 효과는 매우 제한적”이라며 “오히려 8~9억원 선의 아파트의 경우 2~3억원의 비과세 혜택이 늘어나면서 (집값이)조금 더 오르고 팔아도 된다는 생각에 보유 기간과 거주 기간은 더 늘어날 수 있다”고 말했다.