임대주택사업자는 부동산 투기꾼인가?

서울 송파구 롯데월드타워에서 잠실·삼성·청담·대치동 일대가 보이고 있다.ⓒ데일리안 류영주 기자

부동산 문제로 온 나라가 시끄럽다. 집을 가진 사람의 분노, 집이 없는 사람의 절망, 은퇴세대의 한탄, 20대의 불안감, 선거 패배의 원인을 둘러싼 여당의 자중지란 등 아파트 가격의 급등으로 시작된 혼돈 속에 등록 주택임대사업자 혜택 축소에 대한 논란도 가중되고 있다.

여권에서는 실제 집값 대책으로 ‘임대사업자 혜택 폐지론’도 대두되고 있다. 이는 단순히 임대주택사업자를 다주택자로 인식하기 때문이다.

다주택자가 꼭 부자일까? 너무 극단적인 이분법이다. 30억 아파트 1채를 소유한 자와 5억원 도시형생활 주택 3채를 소유한 임대주택사업자 중에서 누가 부자일까.

실제 임대주택사업자가 아파트 가격 상승의 원흉이고, 부동산 투기꾼일까? 정부에서도 등록임대주택 중 아파트의 비중은 10% 남짓이고, 이 중에도 기업형임대, 공공지원민간임대가 포함돼 있다.

그리고 현행 건축법상 주택 부분이 5개 층 이상일 경우 아파트로 분류하고 있어 소형 원룸인 도시형생활주택 아파트 및 원룸형 아파트를 포함한 수치라고 설명하고 있다. 그러나 여권은 임대주택사업자는 다주택자라는 프레임을 가져감으로써 집토끼(콘크리트 지지층)를 잡는데 유리하기 때문에 이 전략을 활용하는 느낌이다.

이러한 부동산정치에 법을 준수한 임대주택사업자는 나쁜 국민이 되고 있다. 도시형생활주택이 대표적이다. 정부의 공급확대정책의 일환으로 시행돼 일정 부분 소형임대주택공급에 기여했지만 지금은 부동산투기꾼으로 취급되고 있는 것이다.

지난 정부에서 1~2인 가구의 증가에 따른 소규모 가구의 주거난을 해결하고, 금융위기 직후 경제를 살리자는 취지로 도시형생활주택을 도입했다. 그리고 주차시설 완화, 임대사업자 등록 시 취득세, 재산세 등에 대한 세제혜택도 부여했다.

이러한 도시형생활주택은 2009년 도입이후 연평균 7~8만가구가 공급되었고, 2020년에도 3만5천 가구가 인·허가를 받았다. 이 중 약 65%가 30세대 미만인 소규모이다. 도시형생활주택의 주된 사업자가 단독주택을 허물고 임대사업을 하려는 생계형 임대사업자이다. 임대주택을 공급하는 순기능도 있다. 그런데 지난해 정부는 집값을 잡기 위해 임대사업자에 대한 혜택을 폐지했다.

이 불똥은 아파트투기와는 아무 관계가 없는 생계형 임대사업자들에게 돌아 왔다. 예를 들어보자. 은퇴자 갑은 자신이 살던 단독주택을 허물고 도시형생활주택을 지었다. 이 때에 건축비가 부족해 딸한테 자금을 빌린 후 공동건축주로서 원룸 한 채를 주었다. 원룸 한 채와 아파트 한 채를 갖고 있던 딸이 다주택자로서 세금폭탄을 맞게 되자 원룸을 다시 은퇴자인 부모님께 매각하기로 했다.

하지만 은퇴자 갑은 건설임대사업자임에도 법 개정으로 인해 원룸을 다시 매수하게 되면, 취득세 감면은 고사하고 지방세법 제13조의 2에 따라 4배의 중과세를 납부해야한다. 물론 예외조항이 있다. 시가표준액 1억 미만인 경우이다. 여기에 해당하는 원룸은 많지 않다.

더 곤란한 것은 원룸형 도시형생활주택을 매각하는 것도 매우 어렵다. 매수자가 없다. 왜냐하면 원룸형 도시형생활주택을 매수하는 사람은 임대사업자로 등록한다 하더라도 다주택자로서 12%에 해당하는 취득세 중과가 적용되기 때문이다.

상식적으로 12%나 되는 취득세를 납부하고, 매수할 사람은 없다. 따라서 규제를 하더라도 구법에 의해 실행한 것은 구법을 적용하고, 새로운 규제법을 제정하더라도 이 법 이후에 취득한 부동산에 대해 적용하는 것이 국민들의 불편을 줄이고 소급적용의 논란에서 자유로울 것이다. 아파트투기와 관련 없는 1가구 1주택의 장기보유자, 원룸형 임대사업자 등이 피해를 입지 않도록 세심한 배려가 필요하다.

최근 정부는 부동산 규제정책을 유지할 것인가? 정책기조를 전환할 것인가? 중대한 결심의 기로에 서 있다. 거시적인 측면과 미시적 측면에서 부동산정책을 점검하고, 수정·보완하겠다는 사고의 유연성이 필요한 시점이다. 또한, 부동산정치가 아닌 부동산정책으로 전환됐으면 하는 바람이다.