부동산 시장의 혹한기, 대응 전략은

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2023년 한국의 경제는 2% 이내의 성장률을 기록할 것이라고 경제협력개발기구(OECD), 한국개발연구원(KDI) 등에서 예상하고 있다. 우리나라의 경제성장률은 1998년 외환위기, 2009년 글로벌금융위기, 2020년 팬데믹 사태 등을 제외하면 최저 수준이다.

이처럼 한국경제가 하락하는 것은 부동산시장의 경착륙, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 부실과 이로 인한 금융기관의 재무 건전성 악화 등의 문제가 발생할 수 있기 때문이다. 물론 한국경제의 버팀목인 수출 감소, 미국의 긴축재정정책 등이 근본적 원인이다.

최근 한국부동산원에서 발표하는 전국의 부동산 매매가격지수는 계속 떨어지고 있으며, 서울 및 수도권 아파트 매매수급지수도 약 10년 5개월 만에 최저를 기록하고 있다. 100을 기준으로 한 수급지수는 70선이 무너져 바닥이 어디인지 가늠하기 어렵다. 그리고 더 심각한 문제는 부동산 가격의 추락속도가 너무 빠르다는 것이다.

그동안 급격하게 상승하였기 때문에 일정 부분 조정이나 하락하는 것이 정상적이지만 추락속도가 너무 빠르다. 부동산시장이 경착륙을 하게 되면 가계경제는 물론이고 국가경제에도 부정적 영향을 미치기 때문에 연착륙이 필요하다.

그러나 현재의 부동산시장은 경착륙이나 장기적 침체의 가능성도 있다. 따라서 수요자들은 가계경제의 내실화를 위해 이러한 불확실한 시장상황에서 어떻게 대처하는 것이 바람직한 방향인지 고민해 볼 필요가 있다.

먼저 내집 마련이 필요한 실수요자 입장에서 자금여력이 있는 수요자는 가능하면 빠른 시일 내에 직주근접에 입지하는 주거유형을 선택해 저점 매수하는 전략을 구사해 볼 필요가 있다. 주거를 이제는 투자 개념보다는 이용중심의 거주공간이라는 인식으로의 전환이 필요하다.

그리고 이를 바탕으로 삶의 질을 향상시키는데 초점을 맞출 필요가 있다. 자금여력이 부족한 수요자라면 신규아파트 분양시장에 초점을 맞추어야 한다. 왜냐하면 계약금, 중도금, 잔금 등의 납부기간이나 대출의 편리성 등을 바탕으로 자금을 준비할 수 있는 시간을 벌수 있기 때문이다. 물론 목돈이 있거나 자금여력이 있다면 경·공매를 활용하는 방법도 고려할 필요가 있다. 부동산 침체기에는 경매나 공매부동산이 증가하기 때문에 저점에서 매수하는 방법도 있다.

둘째, 상업용 부동산투자자는 투자에 신중하게 접근할 필요가 있다. 할인분양이나 선임대 후분양 상가 등의 경우에도 주의를 기우려야 한다. 할인분양의 경우에 할인된 가격이라 하더라도 할인된 가격에서 더 하락할 수 있기 때문이다.

따라서 향후 더 하락할 가능성이 있는지, 입지, 추가공급 가능성, 부동산경기 등을 종합적으로 분석해 접근해야 한다. 그리고 키 테넌트[상가에서 고객을 끌어 모으는 핵심 점포를 뜻한다. 앵커 테넌트(anchor tenant)라고 한다] 등을 유치하고 임대를 한 후 분양하는 선 임대 후 분양 상가의 경우에도 적정임대료, 대출이자, 입점 업체의 매출현황 등을 파악해 장기적으로 투자수익률을 달성할 수 있는지 철저하게 검토해 접근할 필요가 있다.

셋째, 재개발·재건축·지역주택조합 등 도시정비사업으로 내 집을 마련하려는 수요자도 신중하게 접근해야 한다. 최근 도시정비사업도 사업자금조달을 위한 PF자금 조달 불안, 건축비 상승에 따른 추가분담금 문제, 시세가 분양가격보다 하락하는 문제, 불안한 분양시장에 문제 등으로 사업이 상당히 진척된 조합 이외에는 도시정비사업이 장기간 중단되거나 서행할 가능성이 있기 때문이다.

넷째, 다주택자는 증여를 통한 절세전략을 가져가야 한다. 물론 내년부터 세법이 개정되면 증여로 인한 세금 부담이 늘어나기 때문에 올해 안 정리하는 것도 하나의 방법이다. 내년부터는 증여받은 사람이 납부하는 취득세의 기준이 시가인정액에서 실거래가를 기준으로 조정되기 때문이다. 그리고 매도를 통한 양도세 절세 방법 역시 내년부터 까다로워진다. 따라서 다주택자는 세법의 개정 상황 등을 철저하게 파악해 적절하게 대응해야 할 것이다.

결론적으로 부동산경기가 장기간 우하향할 것으로 예측되기 때문에 수요자들은 본인의 라이프사이클에 따른 자산운용전략과 재테크전략을 수립해 대응해야 할 것이다.