고금리·고환율 시대의 부동산시장 대응 전략

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최근 금리의 인상 속도가 빨라지고 있다. 기준금리가 내년 상반기 중 4%선을 넘으면 주택담보대출 금리는 연 9%에 달할 것으로 보인다. 가계의 대출 상환 부담은 당분간 계속 증가할 전망이다. 금리란 원금에 지급되는 기간당 이자를 비율로 표시한 것이다. 금리는 이자율이라는 표현을 사용하기도 한다.

금리는 일상생활에 다양한 영향을 준다. 금리가 내려가면 은퇴자 등 이자소득으로 생활하는 사람들은 삶이 어려워진다. 금리는 부동산가격에도 영향을 미친다. 금리가 하락가면 자금 조달비용이 낮아지기 때문에 사람들은 부동산을 매수할 수 있는 여력이 커진다. 그리고 금리는 경제활동과 물가에도 영향을 주고 외국과의 금리가 다르면 금리가 높은 국가로 자본이 이동한다. 이는 환율에도 영향을 준다.

금리는 수요와 공급에 의해서 결정되지만 자금에 대한 수요는 경기변동, 정부의 통화정책 등에 따라 달라지는데 자금에 대한 수요나 자금의 공급이 변하면 금리가 변동한다. 돈의 수요가 증가하면 금리가 올라가고 반대로 돈의 공급이 늘어나면 금리가 내려간다.

한편, 경기가 호황이 되면 기업들은 생산과 고용을 늘리고 시설을 확장하기 위해 자금을 더 많이 필요로 하게 된다. 따라서 경기가 호황이 되면 자금의 수요가 증가해 금리가 올라간다. 반대로 불경기가 되면 투자기회가 줄어들기 때문에 자금에 대한 수요가 줄어들어 금리가 하락하게 된다. 그런데 작금의 고금리 사태는 경기가 호황이 아닌데 나타나는 현상이기 때문에 혼란이 가중되고 있다.

또한, 고환율로 인해 킹 달러의 시대를 맞이하고 있다. 물론 최근에 달러화 강세가 한풀 꺾이고 있지만 외환시장은 아직 불확실성이 높다. 왜냐하면 미국 등 글로벌 인플레이션 추이와 금리인상 속도 등에 따라 원·달러 환율의 방향이 달라질 수 있기 때문이다.

환율이란 한 나라의 화폐와 외국 화폐의 교환 비율을 말한다. 미국달러가 세계경제의 결재수단인 기축통화이기 때문에 환율이라 함은 대부분 자국통화와 달러와의 환율을 말하며, 우리나라에서도 일반적으로 원과 미국달러의 교환비율을 말한다.

환율이 오르면 어떤 현상들이 나타날까. 우선 원화의 가치가 떨어졌다는 의미가 된다. 외국과의 거래에서 결재해야할 금액이 많아졌다는 것이다. 원유를 수입하게 되면 더 많은 돈을 지불하게 되고, 외국으로 여행을 갈 때나 해외투자를 할 때도 더 많은 비용을 지불해야 한다는 뜻이기도 하다.

그리고 외국자본들의 한국부동산 투자는 증가하게 된다. 달러가치가 높아지고, 원화가치는 낮아졌기 때문에 한국부동산의 가격이 저렴하다. 따라서 외국인의 입장에서는 투자가 유리해진 것이다. 그런데 환율은 단순히 수요와 공급에 의해서만 결정되는 것이 아니라 중요한 것은 미국의 태도이다. 미국은 금리조절을 통해 자국의 경제적 환경에 따라 금리를 조절하고, 미국금리의 변화에 따라서 환율이 달라진다.

최근의 한국은행의 금리인상도 우리나라의 경제여건상 미국금리를 따라갈 수밖에 없는 현실을 보여주고 있다. 추종할 수밖에 없다는 것을 보여주는 사례라고 할 것이다.예전 외환위기시대에 환율이 1600원까지 높아졌을 때 우리나라 경제의 파산, 부동산 가격의 폭락을 경험했다. 정부는 미국의 금리인상에 따라 국내의 금리도 계속 올리고 있는데, 무조건 계속 올릴 수는 없을 것이다.

그러나 당분간 고금리 현상은 지속될 것이다. 결론적으로 우리는 고금리·고환율시대의 부동산시장을 어떻게 바라보고, 대응해야 할 것인가?

첫째, 부동산시장은 금리의 상승과 국내외 경제의 어려움으로 당분간 약세가 지속될 것이다.본인의 이자 부담능력 등을 고려하지 않고 부동산투자를 한 투자자는 매도하는 방안도 고려할 필요가 있다. 물론 과거의 기술적 추세를 살펴보면 언젠가 부동산 가격은 우상향할 것이다.

우상향의 시점까지 버틸 수 있으면 버티는 전략도 필요하고, 매도를 하고 반등의 기회를 기약하는 것도 하나의 전략이다.

둘째, 현금보유자나 내 집을 마련하고자 하는 실수요자, 핵심지역이나 넓은 집으로 이주하고자 하는 분들은 부동산시장이 하락기일 때가 기회일 수 있다. 자기자본의 규모에 따라 핵심지역, 희망하는 지역과 평수 등에 알맞은 급매물을 매수하는 전략도 필요하다. 특히 토지나 수익용 부동산에 대한 관심도 필요하다.

지금의 부동산 시장은 고금리와 고환율로 인한 침체시장이기 때문에 글로벌 경제의 흐름을 잘 살펴보고 대응하는 전략이 필요하다.