갈 길이 먼 재건축초과이익환수제도

윤석열 정부가 최근 재건축초과이익 환수제도에 관한 개선방안을 발표했다. ⓒ뉴시스

윤석열 정부는 최근 재건축초과이익 환수제도에 관한 개선방안을 발표했다. 재건축 부담금 산정시 적용하는 면제금액의 상향 조정, 부담금을 결정하는 기준이 되는 초과이익산정 개시시점을 조합설립 인가일로 변경하는 방안이 주요골자이다. 그리고 거주기간을 제외하고 10년 보유 시에는 재건축 부담금을 줄여주는 안도 제시했다. 이제라도 이러한 재건축 부담금에 대한 규제가 일부 완화된 건 다행이다.

재건축 초과이익환수 제도는 재건축 종료시점(준공인가)의 집값에서 개시시점(현행법에서는 추진위원회 설립 승인) 집값과 정상주택 가격 상승분, 개발비용을 뺀 금액이 1인당 일정금액을 초과하는 금액에 대해 구간별로 누진 과세를 부과하는 제도이다. 이는 재건축사업 및 소규모재건축사업에서 발생되는 초과이익을 환수함으로써 주택 가격의 안정과 사회적 형평을 도모해 국민 경제의 건전한 발전과 사회 통합에 이바지함이 목적이다.

이 제도는 집값이 급등한 지난 2006년 도입됐지만 금융위기 이후 부동산 시장을 위축시킨다는 이유로 2013년부터 2017년 말까지 5년 간 제도의 시행이 한시적으로 유예됐다가 2018년 1월부터 다시 시행하게 됐다.

그런데 재건축초과이익환수제도는 시행과 유예를 반복하면서 실제로 환수한 경우는 없다. 왜냐하면 많은 논란의 대상이 되고 문제점이 있기 때문이다. 그래서 정부에서 또다시 개선 방안을 제시하고 있는 것이다. 제도의 명칭에서도 초과이익의 개념설정에 문제가 있다. 초과의 기준이 정상주택가격상승분이다. 노동과 자본을 투입해 생산한 재건축아파트의 가격이 “정상주택 가격보다 많이 상승하면 초과이익이다”는 논리는 괴변일 수 있다.

재건축을 통해 신제품을 생산했는데 신제품의 가격이 정상주택과 같은 가격이라면 어떻게 될까? 신제품을 생산하거나 공급하는 사업자는 시장에서 사라지게 되고, 결국 공급이 줄어든다. 공급축소는 기존 재고주택의 가격 상승을 유발하는 부작용이 발생한다. 환수라는 개념의 설정도 문제이다.

환수는 도로 거두어들임이라는 뜻과 부적절하거나 불법적인 방법으로 획득한 것을 법적으로 회수하다는 의미를 내포하고 있다. 재건축초과이익은 부적절하거나 불법적인 방법으로 획득한 것이라고 판단할 여지가 없다. 이 외에도 정부에서 발표한 개편방안은 여러 가지 문제점을 지니고 있다.

첫째, 근본적인 해결방안이 아니라 땜질식 처방의 문제이다. 개발이익이 발생하는 다른 사업들과의 형평성 문제, 합헌 판결은 났지만 미실현 이익에 대한 과세라는 논란, 재건축 초과이익 환수제 완전 폐지 등에 대한 대안을 마련하지 않고 제도를 개선한다는 것은 미봉책에 불과하다.

둘째, 문제인정부와 같은 포퓰리즘적 성격의 개편안이다. 제도 자체를 폐지하려니 일반 국민의 여론이 두렵고, 그대로 시행하려니 재건축 조합원을 의식하지 않을 수 없는 진퇴양난의 사태를 해결하려는 꼼수로 보인다.

당면한 부동산 공급시장의 어려운 환경을 국민에게 솔직하게 알리고, 국가의 미래를 위해 앞장서겠다는 용기 있는 지도자의 리더십이 절실히 요구되는 시점이다. 포퓰리즘적 임기응변의 정책보다는 때로는 국민에게 땀과 눈물이 필요한 문제 해결 방안을 제시하고, 다수당의 협조를 이끌어 내는데 진심을 다해야 할 것이다.

셋째, 면제금액 상향, 부과구간 확대 등의 방안은 이 제도가 도입된 이후에 집값이 상승하는 등 시장 상황 변화에도 불구하고 예전 기준을 그대로 적용해 부담금이 크게 증가하는 문제점이 있어 개편한다고 배경을 설명하면서 또다시 금액을 기준으로 개편했다. 이는 시간이 지나면 또 개정해야 하는 문제점이 있다. 따라서 %기준으로 개정해야만 시장 상황의 변화에 지속적으로 적용할 수 있다.

넷째, 보유 기간에 따른 감면안은 다른 구성원들 간의 갈등을 유발한다. 재건축사업은 조합원들의 공동사업이다. 조합원들 간의 합의가 선행돼야 하고, 의사결정 기간을 단축해야만 사업기간을 줄일 수 있다. 사업기간의 단축은 사업성의 증대로 이어져 공급확대의 효과를 가져 오는데 감면 혜택이 적은 조합원들은 재건축 반대 여론을 형성하는데 앞장설 수 있어 재건축 활성화에 장애가 될 수 있다.

결론적으로 재건축초과이익환수제도는 수도권에서 아파트 공급 수단인 재건축 사업을 가로 막는 장벽 중 하나다. 장기적으로는 재건축 사업을 위축시켜 공급을 줄이고 공급 감소에 따른 집값의 상승을 유발하는 제도이다. 공급 확대를 위한 좀 더 획기적인 측면에서 제도 개선이 필요한데 아직 가야 할 길이 험난한 것 같다.