부동산가격 공시제도의 개선 필요성

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부동산 공시가격은 개인의 조세부담 능력에 따르는 것이 공평하다는 능력 원칙을 측정하기 위한 대리지표 중 하나이므로 가격이 높은 부동산의 공시가격은 높게, 가격이 낮은 부동산의 공시가격은 그만큼 낮게 책정돼야 조세부담의 공평성이 이루어질 수 있을 것이다. 이를 위해 정부는 '부동산 공시가격 현실화 계획'을 수립해 시행했다.

그런데 정부의 부동산 공시가격 현실화 정책이 발표한 것과 같이 정책의 효과가 있었는지 과거 5년 간의 전국에 걸친 공시가격 자료와 실거래가격 자료를 토대로 분석한 결과 다음과 같은 결과를 도출했다. 먼저 연립빌라와 토지의 공시가격은 매년 상승했으나, 아파트와 단독주택 공시가격은 부분적으로 상승하지 않은 결과가 도출됐다.

실거래가반영률의 조정을 통해 수평적 형평성의 경우에도 연립주택과 토지 공시가격은 소폭으로 개선됐으나, 아파트와 단독주택은 오히려 악화된 것으로 나타났다.

그리고 수직적 형평성 문제가 소폭 완화되기는 했으나, 일부에서는 매년 역진적 형평성의 문제가 심화되고 있는 것으로 분석됐다. 이와 같은 분석결과는 부동산 공시가격 현실화 계획이 계획대로 실행되고 있지 않거나 실행 과정에서 일부 문제가 개입됐기 때문이다. 따라서 공시지가제도에 대한 정책은 다음과 같은 점에서 제도를 다시 점검해야 할 것이다.

첫째, 부동산 공시가격 현실화 계획을 측정하기 위한 지표로서 현실화율은 현재 공동주택을 제외한 단독주택이나 토지의 경우 한정된 표준주택과 표준지를 중심으로 산정되고 있어, 국토교통부의 현실화율과 본 연구에서 계산된 실거래가반영률(이론상 현실화율과 유사)의 차이가 해마다 증가했다.

이러한 현상을 볼 때 표준주택과 표준지만을 대상으로 산정되는 현실화율 계산의 대표성이 의심된다. 향후에는 공동주택과 같이 단독주택이나 토지의 경우에도 개별주택가격과 개별 토지를 중심으로 현실화율을 점검하는 것이 바람직하다.

둘째, 전국의 모든 부동산에 대해 국가기관(국토교통부, 국세청)에서 일률적으로 공시하는 공시가격(공동주택, 오피스텔)보다 시․군․구청장이 공시하는 단독주택과 토지의 공시가격의 실거래가반영률이 크게 낮은 것으로 나타났다.

이런 문제는 토지와 단독주택의 경우 공동주택보다 개별성의 특성이 강해 시장에서의 적정가격 형성이 어려운 문제도 있으나, 지방자치단체별 제도 운영 방법의 차이 등도 원인이 될 수 있으므로, 정부 차원에서 시․군․구청장의 공시가격 산정에 대한 보다 적극적인 표준이 필요하다.

셋째, 국토교통부에서는 2021년도에는 전년도보다 아파트와 단독주택의 수평적 형평성이 개선됐다고 발표했으나, 본 연구에서 분석한 결과는 형평성이 오히려 악화됐으며, 특히 30억원 이상인 가격대에서는 모든 부동산의 수평적 형평성이 악화된 것으로 나타났다. 이러한 차이의 원인을 제거하고, 이를 방지할 수 있는 방안을 마련해야 한다.

넷째, 현재 국토교통부의 부동산 공시가격 관련 정책에는 수직적 형평성에 대한 논의가 포함돼 있지 않으나, 아파트를 제외하고는 수직적 형평성 중 역진적 형평성 문제가 있는 것으로 나타났다. 따라서 향후 아파트 이외의 공시가격을 산정할 때는 역진적 형평성 문제 완화를 위해 노력해야 할 것이다.

다섯째, 수직적 형평성에서 대부분의 부동산은 실거래가 50% 분위를 중심으로 상당 수준의 누진적 형평성 문제가 있으며, 0.05분위(하위 5%)나 0.95분위(상위 5%) 등에서는 상당한 폭의 역진적 형평성 문제가 나타났다. 따라서 향후 공시가격 관련 정책을 수행할 경우에는 수직적 형평성도 함께 측정하고, 그 문제의 완화 방안을 모색해야 할 것이다.

결론적으로 부동산공시가격제도는 조세의 형평성을 제고하기 위해 정책 추진의 효율성을 지속적으로 점검하고, 이를 근거로 제도를 개선해야 한다. 이를 통해 정부정책에 대한 신뢰성을 제고하고, 조세정의를 실현해야 할 것이다.