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뜨거운 감자, 제1기 신도시특별법

데스크 (desk@dailian.co.kr)
입력 2022.06.11 08:44 수정 2022.07.11 09:47

사진은 군포시 금정동 충무아파트 전경 ⓒ데일리안 사진은 군포시 금정동 충무아파트 전경 ⓒ데일리안

제1기 신도시특별법은 탄생할 것인가. 지난 대선에서 윤석열 당선인은 1기 신도시특별법을 제정하겠다는 공약을 제시하였고, 신정부 인수위원회에서는 1기 신도시 재건축을 중장기적 관점에서 천천히 진행하겠다는 발표를 했다. 어떤 발표에서는 신속하게 진행한다고 했다가 또 어떤 발표에는 신중하게 접근하겠다고 발표하는 등 혼란을 초래했다. 지방선거에 따른 득표전략 때문이다.


선거철을 맞아 여야를 막론하고 특별법 제정을 통해 신도시문제를 해결하겠다고 공약했다. 이는 매표행위라고 해도 과언이 아니다. 제1기신도시 문제는 쉽게 해결할 수 없기 때문이다. 특별법만 제정하면 모든 것을 해결할 수 있다고 생각하는 것도 망상이다. 법은 그 효력이 미치는 범위를 표준으로 해 일반법과 특별법으로 나눈다.


사람·장소·사항 등에 특별한 제한이 없이 일반적으로 적용되는 법을 일반법이라고 하고, 일정하게 한정된 사람·장소·사항 등에 관해서만 적용되는 법을 특별법이라고 한다. 최근 특별법이 난무하면서 그로 인한 지역·대상 간 형평성의 문제를 야기하고, 국민들이 법을 이해하기 어렵게 만들고 있고, 법체계상으로도 혼란이 가중되고 있다는 비판이 제기된 지 오래다.


일반적으로 특별법은 국민여론을 반영한 정치적인 입법으로 합리성이 결여될 가능성이 크며, 행정적인 사항들을 특별법의 형식으로 해결하는 문제와 특정 사항·지역·사람을 대상으로 하는 경우에는 형평성의 문제가 발생할 가능성이 많다는 문제도 있다.


일본을 제외하고 독일, 미국, 영국 등 외국의 주요 국가에서는 특례 사항을 규율하는 경우에도 일반법의 내용에 편입하는 방법을 우선시 한다. 특별법이라는 별도의 법률을 제정하는 사례는 거의 없는 것으로 알려지고 있다. 따라서 특별법으로 해결한다고 하더라도 제정 필요성, 적합성, 기존 법령과의 조화 등을 고려한 신중한 접근이 필요하다.


최근에는 이 특별법 탓에 안정 기미를 찾아가던 주택시장이 블랙홀에 빠질 기미를 보이고 있다. 1시 신도시는 분당·일산·중동·평촌·산본 등 5개 지역으로 총 432개 단지, 29만 2000가구 규모인데 올해와 내년에 지은 지 30년이 된다. 재건축에 대한 기대감으로 매물이 회수되고 가격이 1억원이나 뛰었다고 한다.


윤석열 당선인은 분산·일산 등 신도시 아파트 용적률을 500%까지 허용한다고 했는데 여기에 부동산 규제 완화에 대한 기대감까지 겹친 상태다. 현재 용적률은 분당 184%, 일산 169%, 평촌 204%, 산본 205%, 중동 226%. 분당과 일산을 빼면 일반적인 재건축 단지보다 용적률이 높아 개발에 제한이 있는 상태다. 하지만 법을 고쳐 용적률을 높이면 상황은 달라진다.


이를 의식한 듯 대통령직인수위원회는 상황을 봐가며 규제 완화 속도를 조절한다는 방침이다. 1기 신도시 정비 사업의 신중한 접근을 예고한 것인데 준공 30년 단지의 정밀안전진단 폐지 공약은 사실상 폐기될 전망이다. 인수위는 "베드타운인 1기 신도시를 어떻게 자족도시로 만들 것인지부터 고민해야 한다"라고 했는데 서둘지 않겠다는 의미로 이해된다.


1기 신도시 개발은 마스터플랜이 우선 마련돼야 한다. 신도시 규모가 어마어마하고 부동산 시장에 메가톤급 영향을 미치는 점을 감안, 특별법을 제정해 긴 호흡으로 가야 한다. 국회에는 '노후 신도시 재생 진흥'에 관한 법안이 제출돼 있는데 이들 신도시를 '특별지구'나 '진흥 지구'로 지정해 용적률 등 건축 규제를 풀고 기반 시설을 지원하는 게 골자다.


신도시 개발이 집값을 안정시킬지 아니면 올릴지는 아무도 모른다. 용적률 상향과 고밀 개발로 공급이 늘면 가격 안정이 기대되지만, 분양가가 올라 집값을 떠받칠 우려도 크다. 기대와 우려가 교차하는데 새 정부는 단기간에 쇠뿔을 빼려 해선 안 된다. 의견 수렴, 구체 계획 마련과 시행, 초과이익 환수와 폭리 차단, 전세 대책 등에 차질이 있어선 안 된다.


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글/서진형 공정주택포럼 공동대표

데스크 기자 (desk@dailian.co.kr)
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