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윤석열 정부의 부동산 과제

데스크 (desk@dailian.co.kr)
입력 2022.03.14 02:02 수정 2022.03.11 20:01

윤석열 대통령 당선인이 10일 오후 서울 여의도 국회 도서관에서 열린 국민의힘 대선 선거대책본부 해단식에서 모두발언을 마친 뒤 주먹을 불끈 쥐어보이고 있다. (공동취재사진) ⓒ데일리안 박항구 기자 윤석열 대통령 당선인이 10일 오후 서울 여의도 국회 도서관에서 열린 국민의힘 대선 선거대책본부 해단식에서 모두발언을 마친 뒤 주먹을 불끈 쥐어보이고 있다. (공동취재사진) ⓒ데일리안 박항구 기자

윤석열 대통령 후보가 제20대 대통령으로 선출됐다. 5년 만에 정권교체가 이루어졌다. 지난 국회의원 선거에서 거대여당을 만들어준 민심은 어디가고 정권교체라는 슬로건에 국민들은 새로운 정부를 선택했다.


이번 정권교체의 원인 중 하나가 문재인 정부의 부동산정책 실패라는 평가가 지배적이다. 아파트가격의 폭등과 조세폭탄을 가져온 부동산정책의 실패가 거대여당과 정치9단의 후보에게 참패를 안겨 주었다. 대선 중 최소 득표율의 차이라고 하지만 정치초년생인 윤당선자의 경력을 고려하면 야권의 대승으로 볼 수 있다.


윤석열 당선자는 대승했다 하더라도 부동산정책과 관련된 앞길은 험난하다. 문제인 정부의 매수억제, 보유억제, 매도억제라는 3불정책의 규제를 풀어야 하기 때문이다. 그리고 부동산정책의 목표인 부동산가격안정과 부동산투기방지를 실현해야 한다. 또한, 문제인 정부와 차별화된 성과를 달성하기 위해 정책의 역량을 집중해야 할 것이다.


재개발·재건축 활성화와 가격안정, 공급확대와 빈집문제, 조세감면과 복지예산 확충안정 등 양날의 칼을 어떻게 잘 활용할 것인가. 부동산가격의 폭등과 다층 규제로 마비된 부동산 시장의 기능을 회복하도록 관리해야 한다. 따라서 윤석열 정부는 표심을 의식해 제시한 부동산공약을 원점에서 재검토하고, 대한민국의 미래를 위해 부동산정책의 새로운 체계를 구축하는데 심혈을 기울여야 할 것이다.


첫째, 단기·중기·장기의 수요를 예측해 이에 맞는 부동산공급대책을 수립하고 세부적인 실행계획을 마련해야 할 것이다. 우리나라도 인구수와 가구수의 감소로 성장이 정체되는 시기가 도래할 것이다. 급속한 고령화와 출산율의 감소로 수요자가 감소하게 되면 수도권 외곽지역은 빈집 발생이나 슬럼화를 가져올 수도 있다.


따라서 국가의 미래를 위한 장·단기적 측면의 공급정책을 설계해야 할 것이다. 그리고 부동산정책의 방향은 공급에 초점을 맞추고, 민간주도의 공급을 활성화하기 위한 지원대책도 함께 마련해야 대선공약을 이행하는데 도움이 될 것이다.


둘째, 집권 초기에 부동산조세제도의 전면적 개편이 선행돼야 한다. 우리나라 조세제도에 대한 전반적인 재검토와 국민의 조세부담률에 대한 검토, 조세제도의 기능 등을 종합적으로 검토해 백년대계의 조세정책을 마련해야 한다.


우리나라는 주요 국가들에 비해 보유세는 낮고 거래세는 높아 보유에 대한 부담이 적다. 보유억제, 거래억제, 매수억제를 유도하는 조세제도보다는 보유세 중과와 거래세 인하를 통한 시장의 수급안정을 통한 시장 안정화를 모색하는 방향으로 조세정책의 전향적인 방안을 마련해야 한다.


보유세의 세율은 높이되, 거래세의 비중을 함께 낮추어야 한다. 우리나라는 취득세, 양도소득세 등 부동산 거래에 따른 과세는 높은 편인데, 재산세, 종합토지세 등 부동산의 보유에 따른 과세는 낮은 편이다.


우리나라 총세입에서 차지하는 부동산의 거래에 따른 과세 비중과 부동산 보유에 따른 과세의 비중이 7.1 : 4.0으로 나타나 있다. 선진국의 경우 거래과세의 비율과 보유과세의 비율이 독일은 0.7 : 1.4, 프랑스는 1.6 : 3.9, 일본은 0.7 : 9.7, 대만은 1.3 : 7.5이다. 우리나라도 다른 선진국들처럼 보유세의 비율을 높이는 방향으로 제도 개선이 필요하다.


셋째, 원가주택, 역세권 첫집 등 공공주거복지 정책의 재검토가 필요하다. 전 국민에게 공공주택을 공급하면 좋겠지만 결국 예산의 문제이다. 이러한 주거복지아파트를 공급하면 택지를 국가가 매수하거나 용적률 인센티브를 환수해 주택을 마련해야 한다.


결국 국가의 천문학적 예산이 투입돼야 한다. 증세를 통해 자금을 마련하면 되겠지만 부작용이 많다. 싱가포르는 전 국민의 70%는 공공이 공급하는 주택을 소유하고 있다. 이러한 성공적인 모델을 우리나라에 도입하면 성공할 수 있을까? 도시국가라는 특성, 국민의 정서, 공공기관에 대한 신뢰도 등에서 차이가 있다. 우리나라에 맞는 주거복지정책이 필요하다. 전 국민에게 양질의 임대주택을 공급하겠다는 공약보다는 하위 10%에 해당하는 주거취약계층의 주거복지에 올인하는 것이 더 바른 방향이다.


다만, 이러한 부동산정책은 관련된 법률의 제정이나 개정이 필요하다. 그런데 현 국회는 다수당이 야당인 여소야대가 된다. 결국 윤석열정부는 거대야당의 협력이 필수적이다. 협치를 통해 또는 정치를 통해 해결해야 하는 것도 선결해야 할 숙제이다.


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글/서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)

데스크 기자 (desk@dailian.co.kr)
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