부동산가격 하락시대 진입에 대한 논란

서울 아파트 단지 전경.(자료사진) ⓒ데일리안 홍금표 기자

부동산 가격이 이제는 안정기조 시대로 진입할 것인가. 부동산 정책의 목표인 부동산가격안정이라는 목표를 달성할 수 있을까. 정부와 시장 전문가들 사이에 갑론을박이 이어지고 있다. 미래를 예측하는 것은 어려운 측면이 있으나 동일한 자료를 바탕으로 서로 보는 관점에 따라 반대의 방향으로 해석하고 있는 것이 문제이다.

과거에도 부동산 시장의 대폭락 시대를 예측한 전문가들과 상승의 기조를 예측한 전문가들 사이에 격론이 벌어진 시기가 있었다. 하여튼 가격은 상승해야 하는가. 하락해야 하는가. 가격의 급격한 상승도 여러 가지 부작용이 있지만 급격한 가격의 하락도 바람직하지 않다.

부동산 가격은 안정되거나 물가상승률 내외의 우상향이 바람직한 방향이다. 최근 전국의 아파트 가격은 보합을 기록했고, 서울과 수도권은 하락했다. 이에 언론과 일부 전문가들은 대출규제와 금리인상 등의 영향으로 당분간 가격의 하락세가 이어질 것으로 전망하고 있다. 부동산 가격은 부동산이 가지고 있는 고유의 특성으로 인해 여러 가지 제약을 받지만 기본적으로 수요와 공급의 상호작용에 의해 결정된다.

부동산 공급의 양은 절대적으로 한정돼 있으나 일정한 지역에서 택지의 조성, 주택의 신축, 용도의 다양성 등을 통해 인문적인 공급량의 증감이 가능하다는 논리에 근거한다. 그리고 부동산 가격은 그 부동산의 유용성, 상대적 희소성, 유효수요의 3자가 상호 결합해 부동산의 경제적 가치로서의 가격이 발생한다.

이러한 부동산 가격에 영향을 미치는 요인은 자연적 요인, 사회적 요인, 경제적 요인, 행정적 요인이 있고, 이들은 상호 유기적으로 작용하며 영향을 미친다. 따라서 우리나라 부동산 시장이 안정의 기조를 유지하려면 정부에서도 다양한 노력이 필요하다.

첫째, 부동산 가격은 기본적으로 수요와 공급에 의해 결정되기 때문에 장기적 로드맵에 의한 수요와 공급을 예측해 연도별 공급계획을 수립하고, 매년 적정공급이 이루어질 수 있도록 제도적 지원을 해야 할 것이다. 토지는 부증성과 개별성으로 인해 공급을 탄력적으로 할 수 없기 때문에 독점적 공급이 되는 성질을 지니고 있다. 따라서 단기적으로는 매우 비탄력적이고 장기적으로는 탄력적이다. 결국 부동산의 공급은 장기적 측면에서 공급계획을 수립해야 한다.

둘째, 부동산 시장의 기능이 회복될 수 있도록 제도를 개선할 필요가 있다. 최근 시장에서 거래가 급감하고 있다. 전국의 집합건물 거래회전율도 하락했다. 이는 다주택자에 대한 양도소득세와 취득세 중과, 대출규제, 보유세 폭탄 등 매수·매도·보유억제라는 3불 정책으로 인해 초거래 절벽사태가 일어나고 있기 때문이다.

정상적인 거래가 이루어져 가격이 안정됐을 때 시장이 안정돼 간다고 해석할 수 있는데, 현재의 시장은 통계의 왜곡으로 인한 신호의 오류라고 해석될 여지가 있다. 따라서 적당한 수요와 공급에 의해 균형적인 가격이 형성돼 부동산을 매도하고자 하는 사람은 매도할 수 있고, 매수하고자 하는 사람은 언제든지 매수할 수 있는 시장으로 전환돼야 시장이 안정화 될 것이다.

셋째, 전세시장의 안정화 방안도 마련해야 한다. 현재 전국적으로 전세 가격이 하락하고 있다. 그러나 오는 7월 이후에 전세가격이 급등할 것으로 전망되고 있다. 계약갱신청구권이 끝난 전세물량이 새로운 전세매물로 시장에 나오면서 임대인은 전세가격을 인상시키는 권리를 행사할 가능성이 있기 때문이다.

그리고 임대인은 조세부담을 감당하기 위해, 임차인은 대출규제로 인해 전세시장이 보증부 월세시장으로의 전환이 가속화돼 서민의 주거비용이 급격하게 증가할 것이다. 이에 대한 대책을 하루빨리 마련해야 할 것이다.

최근 진행된 대선의 후보들도 토론회에서 부동산공약에 대한 논쟁이 있었지만 국민들의 표심을 의식한 정책들만 제시되고 있어 안타까운 측면이 있다. 왜냐하면 미래를 위한 역발상이 없기 때문이다. 기본주택이나 원가주택을 공급하는 것도 중요하지만 국가경제의 생산성 제고를 통해 근로자의 가처분 소득이 늘어나게 되면 주택 구매력이 증가하게 된다. 이를 통해 내집 마련이 가능토록 개선하겠다는 방안이 더 실효성이 있다.

그리고 부자감세를 하게 되면 복지비용의 증가에 대한 해결책이 없다고 주장하고 있다. 그러나 예산의 효율적 집행과 공공기능의 최소화를 통해 복지비용을 충분히 해결할 수 있음에도 이에 대한 비전을 제시하는 후보가 없다.

정부에서도 단기적으로 부동산시장이 하락기조로 전환했다고 자화자찬하기 보다는 장기적 측면의 부동산 정책을 설계하고, 국민들의 주거수준을 한 단계 향상시킬 수 방안을 마련하는데 역점을 두었으면 하는 바람이다.