뒤늦게 임대사업자 구제책 '만지작'…"생색내기 불과"

2년간 한시적, 부채비율 높아도 보증보험 가입 허용 방안 거론

임대인 불만 여전…세입자 동의 없으면 꼼짝없이 과태료 물어야

"제도개선은 긍정적, 부실임대 보증시 HUG 재정부담 가중 우려"

정부가 보증보험 가입요건을 충족하지 못하는 등록임대사업자를 구제하는 방안을 이달 중 마련한단 계획이지만 임대사업자들은 달갑지 않다는 반응이다.ⓒ뉴시스

정부가 보증보험 가입요건을 충족하지 못하는 등록임대사업자를 구제하는 방안을 이달 중 마련한단 계획이지만 임대사업자들은 달갑지 않다는 반응이다. 현재 거론되는 방안으로는 대다수 임대사업자를 아우를 수 없어 생색내기에 그친단 지적이 나온다.

6일 업계 등에 따르면 현재 국토교통부와 정치권에선 부채비율이 높아 보증보험에 가입하지 못하는 임대사업자를 대상으로 한시적으로 가입요건을 완화하는 방안이 추진되고 있다.

지난해 7·10대책 이후 올 8월18일부터 모든 임대사업자에 대한 보증보험 가입 의무화가 시행됐지만, 가입 자체가 불가능한 사례가 속출하면서 뒤늦게 제도 손질에 나선 것이다.

앞으로 2년간 부채비율이 100%를 넘더라도 보증보험 가입을 허용하고 보증범위는 100% 한도 내로 제한하는 방안이 유력시된다.

다만 부채비율 100%를 초과하는 임대보증금에 대해선 보증 가입이 불가할 수 있다는 내용을 임차인에게 미리 고지하고 동의서를 받는 과정이 포함될 것으로 보인다. 현재 등록임대사업자를 대상으로 하며 임대사업자 지위가 자동말소됐거나 신규 임대사업자는 제외된다.

현행 보증보험은 집주인의 은행대출 등 선순위채권과 임대보증금의 합의 주택가격을 초과해 부채비율이 100%를 넘거나, 선순위채권 비율이 주택가격의 60%를 넘으면 가입이 불가능하다.

현행 보증보험은 집주인의 은행대출 등 선순위채권과 임대보증금의 합의 주택가격을 초과해 부채비율이 100%를 넘거나, 선순위채권 비율이 주택가격의 60%를 넘으면 가입이 불가능하다.ⓒ데일리안 배수람 기자

대출 채무가 많은 경우 대출금을 갚거나 전세를 월세로 전환하는 등 보증금을 낮추는 방법 외에는 사실상 가입요건을 충족하기 힘들어 구제책이 필요하단 목소리가 잇따랐다.

보증보험에 가입하지 않은 임대사업자들은 최고 3000만원(보증금의 10%)의 과태료를 내야 하는 등 처벌 대상이 되기 때문이다. 지자체의 보증보험 가입 요구에 3회 이상 불응하면 지자체 직권으로 사업자 지위가 말소될 수도 있다.

국토부는 관련 논의를 거쳐 이달 중 최종안을 마련해 발표할 예정이다. 정작 임대사업자들의 반응은 시큰둥하다. 이 같은 완화방안으로는 혜택을 볼 임대사업자들이 거의 없을 거란 주장이다.

한 임대사업자는 "집주인이 세입자 보증보험을 왜 대신 들어야 하는 지도 의문인데, 그마저도 세입자 동의를 얻어야 가입할 수 있다는 것 아니냐"며 "선거 앞두고 생색내기에 불과하다. 차라리 자진말소할 수 있게 퇴로를 열어주는 편이 더 낫겠다"고 꼬집었다.

또 다른 임대사업자는 "임대의무기간 동안 집주인은 세입자의 계약갱신 요구를 거절할 수도 없는데 세입자 동의를 얻지 못하면 매년 3000만원 과태료 내는 건 똑같다"며 "2년이든 20년이든 완화방안이 추진돼도 보증보험에 가입할 수 없다는 근본적인 문제는 해결되지 않는다"고 토로했다.

대한주택임대인협회는 7·10대책 이전에 체결한 임대차계약에 대해선 해당 계약 종료 시점까지 보증보험 가입을 유예하는 방안이 현실적이라는 견해다. 정부 정책이 나오는 대로 관련 대응책을 마련하겠단 방침이다.

성창엽 협회장은 "기존 임대사업자에게만 해당하는 데다 신규나 말소된 경우는 빠져있어서 실제 구제되는 임대인은 거의 없을 것"이라며 "임대사업자 지위가 말소되더라도 임차인은 계약갱신청구권을 쓸 수 있다. 그럼 보증보험 요건을 갖추지 못한 계약이 2년 더 연장되는 셈인데 이런 경우는 또 해당 사항이 없으니 보증보험 가입도 안 되고 임대사업자로 재등록도 못 한다"고 설명했다.

이어 "애초에 첫 단추부터 잘못 끼워진 탓에 어떤 구제책이 마련돼도 허점이 발생할 수밖에 없다"며 "적어도 대책 발표 이전에 체결한 계약에 대해서는 임대인이 계약갱신을 요구하는 것까지 고려해 유예해 주는 것이 현실적"이라고 덧붙였다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "보증보험 가입이 의무라면 보증기관은 이를 받아줘야 한다. 제도개선 방향을 논의하는 건 바람직하다"면서도 "다만 부실임대까지 보증해주면 구상채권 부실화로 HUG 등 보증기관의 재정적 부담을 가져올 수 있고 잘못되면 국민 세금으로 이를 메꿔야 하는 양면성을 지닌다"고 진단했다.

서 학회장은 또 "임차인이 동의하지 않는 경우에는 의무가입을 예외로 두는 등 제도개선을 하더라도 다양한 경우의 수를 고려해야 한다"며 "임대인은 갑, 임차인은 을이라는 프레임을 갖고 법을 만들다 보니 이런 입법 미비가 계속 발생하는 것"이라고 말했다.