대장동 공익사업(?)과 정당한 보상

ⓒ데일리안 박진희 그래픽디자이너(게티이미지 사용)

"대장동 개발 씹는 애들, 대선 끝나고 배가 아파서 대장암이나 걸렸으면 좋겠다"라는 말이 모 개그맨의 개그(?) 소재로 사용되고, 한편에서는 "백현동 개발사업을 씹으면 백혈병이 발병하나?"라는 말로 응수하는 등 막장드라마에서나 등장하는 말들이 회자되고 있다.

대장동 사건이 불법인지 부정인지의 판단은 사법부에서 하겠지만 일부 국민들이 의구심을 가지고 있는 것은 사실이다. 제도적 허점을 이용해 적법하게 한 도시개발사업이라고 하더라도 국민들이 공감하지 못하는 측면이 있다. 토지는 공공성을 가지고 있기 때문에 정당한 보상과 배분이 필요한 자원이다. 따라서 도시개발의 편익은 국민들에게 돌아가야 한다.

최근 국토교통부는 도시개발 사업과정에서 발생한 민간의 과도한 개발이익 논란이 재발되지 않도록, 다양한 분야에서 제기된 제도개선 요구 등 의견을 종합적으로 검토해, 제도의 개선을 추진하기로 했다. 제도개선의 방향은 민간의 개발이익 환수 강화, 민·관 공동사업 전반의 공공성 강화, 도시개발사업 관리·감독 및 지원 강화라는 측면 등이다.

이러한 사건이 발생하기 전에 제도를 개선했으면 하는 아쉬운 측면이 있지만 사회적 합의를 통한 세부적인 재발방지대책을 마련하는 것은 의미가 있다.

도시개발 또는 택지개발사업은 일반적으로택지개발촉진법에 의한 택지개발사업, 공공주택특별법을 활용한 공공주택사업, 도시개발법을 통한 도시개발사업 등 세가지 방법이 있다. 대장동 사업은 도시개발법에 의해 개발된 사업이다. 도시개발지구의 지정은 100만㎡ 이상이면 국토교통부가 지정하고, 그 이하는 자방자치단체장이 지정한다.

도시개발사업은 계획적인 도시개발이 필요한 지역에 주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신, 생태, 문화, 보건 및 복지 등의 기능이 있는 단지 또는 시가지를 조성하기 위해 '도시개발법'에 따라 시행하는 사업을 말한다.

이 법은 '도시계획법'의 도시개발사업부문(일단의 주택지조성사업, 일단의 공업용지조성사업, 대지조성사업)과 '토지구획정리사업법'을 통합해 2000년 7월 '도시개발법'으로 통합해 제정됐다.

도시개발사업은 사업시행자가 도시개발구역의 토지 등을 수용 및 사용하거나, 환지 방식으로 시행할 수 있으며, 이를 혼용해 시행할 수도 있어 비교적 효율적인 중·소규모 택지의 개발 방식으로 활용됐다.

택지개발사업이란 택지개발촉진법에 의해 주택건설에 필요한 택지를 대량으로 개발하기 위해 시행하는 사업이다. 이 사업은 개발할 토지를 모두 매입해 개발하고, 주택건설사업자 등에게 공급하는 방법이기 때문에 단기간에 완성할 수 있는 개발방식이다. 해당 지구의 토지는 협의 매수를 하거나 안되면 사업시행자는 토지를 수용할 수 있다. 이로 인해 토지 소유자와 사업시행자간에 갈등이 생긴다.

현 도시개발사업의 개선도 필요하지만 먼저 도시개발토지의 수용문제나 소유자와의 갈등 등에 대한 문제가 발생하는 근본적인 원인을 치유할 필요가 있다. 도시개발 또는 택지개발사업은 대부분 토지의 수용으로 사업대상지를 마련한다.

도시개발사업에서 수용방식은 신속한 개발이라는 사업의 목적을 달성하는데 가장 효과적이다. 그러나 원 토지소유자에게는 투쟁의 대상이 된다. 왜냐하면 토지소유자의 입장에서는 재산권을 빼앗긴다는 생각을 하기 때문이다. 그런데 이렇게 수용해 개발한 택지가 공익의 목적에 부합하는지 의문이다.

도로의 개설이나 공공기관 조성 등의 경우에는 공익의 목적에 부합한다고 볼 수 있지만 개인에게 분양하는 주택의 택지가 공익에 해당하는지 여부에 대한 생각은 다를 수 있다. 소유권은 신성불가침의 권리이다.

이제는 도시개발사업도 근대화의 시절에 당연시 됐던 강제수용의 방식보다는 원 토지소유자의 소유권을 존중하는 측면에서 원주민과 개발이익을 공유할 수 있는 지주공동사업이나 자산유동화 (ABS), 리츠(REITS) 부동산펀드 등 부동산간접투자기법을 활용한 도시개발기법들을 활성화하는 방안도 고민할 시기이다.