한은 “LTV80% 완화, 서울 주택 자산가치만 높여…일관된 공급정책 중요”

한국은행이 새 정부가 강력 추진하는 주택담보대출비율(LTV) 대출 규제 완화는 서울과 지방 간 주택 자산격차를 벌릴 수 있다고 지적했다. 대출 규제 완화 등 수요측면보다 주택 다양성을 강화한 공급을 늘리는 것이 집 값 안정에 효과적이라는 분석이다. 윤석열 정부는 LTV 상한을 70%, 청년층·신혼부부 등 생애최초 주택 구매 가구에는 80%로 완화하겠다는 내용의 ‘110대 국정과제’를 발표한 바 있다.

23일 한은은 ‘자산으로서 우리나라 주택의 특징 및 시사점’ 이슈노트 보고서를 통해 이같은 내용을 밝혔다. 한은은 FAVAR(Factor-Augmented VAR) 모형을 통해 주택공급, 금리, LTV 규제 등의 정책 충격이 지역별, 유형별 주택의 자산가치에 미치는 영향을 분석했다. 연구는 ▲공급측면과 ▲수요측면 : 조달비용, 대출규제로 나눠서 진행했다.

우선 우리나라 주택은 주요국 및 여타 자산과 비교해 상대적으로 변동성은 낮고 가격 상승률은 높은 것으로 나타났다. 지역별로는 서울, 유형별로는 아파트에서 변동성 대비 가격 상승률이 높았다. 서울 지역 아파트의 경우 재건축을 통한 시세차익 가능성이 높아 자산(가치저장, 저축수단)으로 유리한 조건을 가지고 있었다.

특히 OECD 회원국과 비교해 한국은 아파트 비중이 37개국 중 1위를 차지했으며 단독주택에 비해 구조 및 입지의 동질성이 높고 매물이 풍부한 것이 특징이다. 반면 우리나라 주택재고는 34개국 중 27위를 차지했으며 자가보유비중(33위)도 주요국에 비해 낮았다.

연구 결과 주택공급 증가는 지역 상관없이 주택의 자산가치를 하락시키는 요인으로 작용했다. 서울의 경우 주택공급 증가는 매매가격/월세 비율 및 내제 가치로 평가한 자산가치를 낮췄다. 지방의 경우 아파트에서 자산가치 하락이 뚜렷하게 나타났다.

반면 LTV상향 조정은 서울 지역 아파트의 자산가치를 상승시키는데 반해, 지방 아파트의 자산가치는 하락시켰다. LTV 비율은 지역(투기지역, 투기과열지역, 수도권, 기타) 및 유형(주택, 아파트)에 따라 차등 적용되는데 LTV가 상향되면 서울 아파트 구입여건을 개선시켜 서울지역 주택수요를 증가시키지만, 서울의 주택수요 증가는 지방 주택수요를 감소시키는 요인으로 작용하기 때문이라는 분석이다.

금리상승도 주택 자산가치를 하락시키는 것으로 나타났다. 이같은 효과는 지방보다 자산으로서 성격이 강한 서울 지역에서 뚜렷하게 나타났다. 지방은 금리 상승이 월세 및 구조모형을 통해 추정한 내재가치로 파악한 자산가치는 하락시켰으나, 전세가격으로 평가되는 가치에는 통계적으로 유의미한 영향을 미치지 못했다.

보고서를 작성한 성병묵 조사국 차장은 “주택시장 안정을 도모하기 위해서는 주택 공급을 늘리는 방향으로 가야 한다”며 “공급규모, 분양가격 등 양적인 측면 뿐만 아니라 실거주 환경 개선 등 질적인 측면을 고려하는 다양한 방안을 모색해야 한다”고 제언했다.