주산연, 하반기 집값 하락 전망…“상승요인 한계 있어”

하반기 집값 전국 0.6%↓‧수도권 0.3↓‧지방 0.6%↓…전세값 1.0%↓

금리인하‧입주물량 감소 불구 강력한 대출규제 등 하방요인 더 강력

올해 하반기 집값 하락폭은 다소 둔화되겠지만 전반적으로 내림세를 이어갈 것이라는 전망이 나왔다. 사진은 서울의 한 아파트 밀집지역 모습. ⓒ연합뉴스

주택산업연구원은 ‘2019년 하반기 주택시장 전망’에서 집값의 하락폭은 다소 둔화될 수 있지만 전반적으로 내림세를 이어갈 것으로 내다봤다.

구체적으로는 전국적으로는 0.6%, 수도권과 지방은 각각 0.3%, 0.6% 하락할 전망이다.

주산연은 지난해의 경우 9‧13대책의 영향 지속, 보유세 강화 논란, 3기 신도시 발표로 인한 지역갈등 확산 등의 요인이 복합적으로 나타나면서 전국적으로 주택시장 침체가 깊어졌던 시기로 진단했다.

이 가운데 과잉 입주물량 해소, 연말께 금리인하 가능성 등으로 시장 불안요인이 완화되면서 주택가격 하락폭은 줄어들 수 있지만 상승요인보단 강력한 대출규제와 같은 하방요인이 더 많은 것으로 분석했다.

하반기 주택시장은 ▲거래감소에 따른 시장침체 ▲대출제약으로 인한 주거이동성 악화 ▲지방주택시장 침체 지속 ▲공동주택가격 하락 및 단독주택가격 상승 현상이 지속될 것으로 보이는 만큼 지역특성을 고려한 시장관리방안이 필요하다는 게 전문가들이 시각이다.

거래절벽 현상은 하반기에도 계속될 전망이다. 하반기에는 약 40만건의 거래가 예상되면서 올 한해는 총 76만건 가량의 거래가 있을 것으로 보인다. 이는 작년 86만건보다 약 11% 감소한 수준이다.

특히 주산연은 하반기 주택시장 변수로 ▲대출규제 ▲금리 ▲공급량 ▲가계부채 ▲입주량 등을 꼽았다.

대내외 불확실한 경제상황으로 인해 금리인상위험은 상쇄됐지만 강력한 대출규제로 인해 주택시장 회복요인으로 작동하기에는 한계가 있을 것으로 분석됐다.

또 지난 2015년부터 작년까지 쏟아진 입주물량도 점차 줄어들겠지만 누적물량이 여전히 높아 미입주 리스크나 지방을 중심으로 한 미분양 관리정책도 중요한 시점이다.

전세가격도 마찬가지로 상반기보다 하락폭은 둔화되나 여전히 침체를 지속하면서 전국적으로 1.0% 하락할 것으로 예상된다.

다만 매매가격과 전세가격이 동반하락하면서 역전세 리스크가 확대되고 있어 임차인에 대한 보호강화가 필요할 것으로 보인다. 특히 역전세난은 입주물량이 많은 경기‧울산‧부산‧강원‧경상도 등을 중심으로 심화될 전망이다.

권영선 주산연 책임연구원은 “거시경제 전반이 좋지 않은 가운데 내수 회복이 더딘 상황이다”며 “경기침체로 연말쯤 금리를 인하할 경우 상승요인으로 작용하겠지만 대출규제가 다 막혀있어 상승요인으로 작용하는 데는 일부 한계가 있을 것으로 예상된다”고 설명했다.

이어 “다만 현재도 대한 정치적‧정책적 변수에 따른 집값 변동 가능성은 충분하다”고 덧붙였다.