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갭투자의 역습…역전세·깡통전세 공포 현실 어떻게

원나래 기자 | 2019-06-12 06:00
전세가격·전세수급지수 하락세 지속…“세입자 보호 방안은 여전히 미흡”

5월 기준 전국 주택전세가격은 전월 대비 -0.09% 하락했다. 서울의 한 공인중개업소 모습.ⓒ연합뉴스5월 기준 전국 주택전세가격은 전월 대비 -0.09% 하락했다. 서울의 한 공인중개업소 모습.ⓒ연합뉴스

최근 집주인에게 전세 보증금을 제때 받지 못하거나 보증금을 아예 돌려받지 못하는 세입자가 늘고 있다. 집값이 하락하고 있는 상황에 아파트 입주물량 증가가 맞물리면서 세입자에게 돌려줄 보증금 마련이 여의치 않은 집주인의 고민도 깊어지고 있다.

특히 전세보증금을 제외하고 대출을 받아 집을 사는 ‘갭투자’의 경우 급매물로 집을 내놔도 쉽게 팔리지 않는데다 최근 전세가격이 하락하면서 역전세와 깡통전세의 위험이 커지고 있는 게 현실이다.

12일 KB부동산 리브온의 월간 주택가격동향 조사에 따르면 5월 기준 전국 주택전세가격은 전월 대비 -0.09% 하락했다. 서울(-0.01%)과 수도권(-0.08%) 등 전세 수요가 줄어든데 반해 전세매물은 늘어나면서 전반적으로 전세가격이 하락하는 모습이다.

전세가격이 크게 떨어지면서 서울 아파트 전세가율(매매가격 대비 전셋값 비율)은 지난 2월 59.6%를 기록하며 50%대로 내려앉았다. 지난달에도 서울 아파트 전세가율은 59.3%로 전국 평균(70.8%)보다 낮은 수치를 기록했다.

전세수급지수 역시 올 2월 기준 87.6을 기록하며 2008년 12월(55.4) 이후 가장 낮은 수치를 기록했으나, 지난달 기준으로 109.5를 기록하며 다소 회복세를 보이기도 했다. 이 지수는 지역 중개업소를 통해 전세 수요와 공급 중 어느 쪽이 많은지를 조사해 산출하는 것으로 100을 기준으로 이보다 낮으면 전세 공급이 수요보다 많다는 것을 뜻한다.

더욱이 전문가들은 입주물량 증가가 향후 전세가격에 부정적인 요인으로 작용할 것으로 보고 있다. 최근 4년간 입주물량은 연평균 38만가구 수준으로 5년 전과 비교하면 68.1% 증가했다.

최근 ‘갭투자’ 열풍이 불었던 지역을 중심으로 역전세에 대한 우려의 목소리가 커지고 있는 이유다. 아파트 매매가격의 높은 상승세가 지속되고, 입주물량 증가 등의 영향으로 전세가격이 안정되면서 전세가율은 지속적으로 하락하고 있어 역전세 현상이 본격화될 가능성이 높다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “규제에서 벗어난 오피스텔 등을 주축으로 갭투자가 가능할지 모르겠으나, 대출이 사실상 막힌 상태에서 갭투자자들이 늘어날 여력은 더 이상 없을 것으로 보인다”면서도 “대부분 갭투자는 보증금을 넣고 전세를 받는데 최근 전세 수요가 줄어들면서 전세 만기가 돌아왔을 때 새 세입자를 구하지 못해 어려움을 겪을 가능성이 높아졌다”고 말했다.

그는 “임대주택 등록 활성화 방안으로 4~5년 임대주택으로 등록해 놓으면 집을 못 파는 데다 전세 수요도 줄어든 상황”이라며 “이런 상황에서 갭투자의 경우 임대 수요자를 구해지 못해 가격이 하락하면서 깡통전세로 나올 수밖에 없다”고 우려했다.

◇ “2007년 금융위기 때 보다 갭투자 위험 더 커”

특히 금융위기 때와는 달리, 최근의 갭투자는 주택가격 하락기에 더 큰 위험 요인으로 작용할 것이라는 분석도 있다.

강민석 KB경영연구소 부동산연구팀장은 “금융위기 당시 국내 주택시장은 LTV(주택담보인정비율)의 관리로 인한 주택보유자들의 파산 리스크가 적어 해외 주요국 대비 주택가격 하락폭이 적었지만, 최근의 갭투자의 경우에는 과거 해외와 같이 사금융을 통해 높은 LTV를 사용한 것과 같은 효과를 가지고 있다”고 경고했다.

그는 “2007년 금융위기 이후 주택가격 하락으로 전세가격이 매매가격을 밑도는 깡통전세가 이슈화 되면서 세입자의 전세보증금 손실을 막기 위한 보완 방안이 마련됐으나, 전세세입자의 리스크를 모두 해소하기는 역부족 이었다”며 “제도적인 보완을 통해 세입자의 리스크에 대한 대처 방안을 검토할 필요가 있다”고 덧붙였다. [데일리안 = 원나래 기자]
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