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[2019공동주택공시가-Q&A]장기보유·은퇴자 세부담 증가하고 상승분 세입자 전가?

권이상 기자 | 2019-03-14 18:00
국토교통부는 14일 전국 공동주택 1338만여 가구에 대한 공시가격을 공개했다. 올초부터 표준단독주택과 표준지 공시가격이 크게 뛴데 이어 공동주택 공시가 상승에 대한 세금 부담이 늘어날 전망이다.

다만 정부는 공시가 현실화율의 형평성으로 고려해 공동주택 공시가격 상승률을 표준단독주택과 표준지 공시가만큼 올리진 않았다.

그런데도 공시가격 상승에 따른 세부담 증가와 건강보헙료 부담 증가는 피할 수 없을 전망이다. 일각에서 공시가격 상승이 세입자엗게 전가되는 것 아니냐는 우려의 목소리도 나온다.

다음은 공동주택 공시가격에 대한 궁금 사항을 문답 형식으로 풀이했다.

#. 현실화율이 작년 수준으로 유지된 이유는?
-공동주택 현실화율이 단독주택․토지보다 높은 점을 감안해 유형간 공시가격의 형평성 차원에서 전체 평균 현실화율을 작년 수준(68.1%)으로 유지했다. 또 전체 평균 현실화율을 작년 수준으로 유지하더라도 공동주택 내의 형평성은 적극 개선했다.
시세 12억원 초과 고가 주택(전체의 2.1%) 중에서 그동안 시세가 급등했으나 공시가격에 제때 반영하지 못해 현실화율이 상대적으로 낮았던 일부 주택에 대해서는 현실화를 추진했다. 시세 12억 이하 중저가 주택(전체의 97.9%)에 대해서는 시세변동률 이내로 공시가격을 산정했다.

#. 9.13 대책 이후 주택가격 하락세가 지속되고 있는데 이러한 추세가 반영되는지?
-공시가격은 부동산가격공시법에 따라 매년 1월 1일 기준으로 결정 공시하도록 돼 있어 올해 1월 1일 이후 시세변동분은 반영하지 않고 있다.
다만 지난해 9.13 대책 이후 서울 등 주요 지역도 시장이 안정세로 돌아선 만큼, 작년말까지의 시세하락분은 공시가격에 충분히 반영했다. 또한 전체 평균 현실화율을 작년 수준으로 유지하였기 때문에 시세 대비 공시가격이 과도하게 인상되는 경우는 미미할 전망이다.
특히, 시세 12억원 이하 중저가 주택(전체의 97.9%)에 대해서는 시세변동률 이내로 공시가격을 산정하였다. 아울러, 올해 가격 하락분은 엄격한 시세 분석을 통해 내년도 공시가격 산정 시 충분히 반영할 계획이다.

#. 장기보유·은퇴자 등 1주택자의 세부담 증가가 우려되는데?
-대다수의 중저가 공동주택(97.9%, 시세 12억원이하)은 시세변동률 이내로 공시가격에 반영하여 세부담에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 예상된다.
또한 보유세는 세부담 상한제, 고령․장기보유 세액감면 등 세부담을 완화하는 제도적 장치가 존재하여 보유세 부담 증가는 제한적이다.
재산세 부담은 직전년도 대비 30% 이내에서, 총 보유세(재산+종부)는 1세대 1주택자 기준 최대 50% 이내 등으로 상승폭이 제한적이었다. 특히 1세대 1주택인 70세 이상 고령자가 10년 이상 장기 보유하는 경우에는 종합부동산세가 최대 70% 감면받을 수 있다.

#. 전월세 임대료 전가 가능성은 없는지?
-대다수의 중저가 공동주택(97.9%, 시세 12억원이하)은 그간 상승한 시세변동률 수준 이내로 공시가격에 반영하여 변동률이 높지 않다. 이에 세부담 상한제 및 각종 공제 제도 등이 있어 세부담의 상승폭도 제한적이다.
전월세 주택의 수급 여건이 안정적이고, 이에 따라 전월세 가격이 하향안정세이므로 임차인 우위 시장에 가까워서 임대인이 공시가격 인상분을 임차인에게 전가하기는 어렵다.

#. 건강보험료 부담이 크게 늘어나는 게 아닌지?
-97.9%의 중저가 주택은 공시가격 상승폭이 크지 않은 점을 감안할 때, 건강보험료 인상에 미치는 영향은 제한적이다.
지역가입자 재산보험료는 60개 구간의 ‘재산보험료 등급표’로 산정, 공시가격이 올라도 등급이 바뀌지 않는 한 보험료는 변화 없다. 공시가격이 최종적으로 확정되면, 이를 바탕으로 건강보험료에 미치는 영향을 세밀히 분석하고, 제도 보완 필요 시 부담을 완화하기 위한 제도개선 방안을 마련할 계획이다.

#. 기초연금을 못 받게 되는 것은 아닌지?
-기초연금은 전체 노인 중 소득 하위 70%를 지원하고 있으므로, 공시가격이 오르더라도 여전히 소득 하위 70% 구간에 해당하는 경우 기초연금을 받으실 수 있다.
한편 매년 1월 수급자를 선정하기 위한 소득 하위 70% 기준선을 새로 설정하므로, 내년 1월 기준 조정 시 공시가격 변동 영향을 고려해 소득기준을 상향 조정할 예정이다.
그 대신 무주택자이거나 상대적으로 공시가격이 적게 오른 중저가 부동산을 소유주는 새롭게 수급자로 선정될 수 있다.

#. 국가장학금을 못 받게 되는 것은 아닌지?
-올해 국가장학금은 전년도 공시지가 금액을 기준으로 지원하므로, 공시가격 변동이 올해 국가장학금 지원에 영향을 미치지는 않는다. 다만 올해 공시가격 변동은 오는 2020년 1학기 국가장학금부터 영향을 준다.
모든 부동산에 대한 공시가격 공시 이후 영향도를 심층 분석해 필요한 경우 서민 및 중산층의 장학금 수혜 혜택에 미치는 영향이 최소화 되도록 국가장학금 소득구간 산정 방식 개선 등을 검토할 예정이다.

#. 앞으로 의견청취 절차는 어떻게 되는지?
-공동주택 공시가격 의견청취(안)은 「부동산공시가격알리미」사이트에서 이달 14일 오후 6시부터, 해당 공동주택이 소재한 시·군·구청 민원실에서 15일부터 4월 4일까지 열람할 수 있다.
의견이 있는 경우 4월 4일까지 공동주택가격 의견서를 「부동산공시가격알리미」사이트에서 온라인 제출하거나, 시·군·구청(민원실) 또는 한국감정원(각 지사)에 우편·팩스 또는 직접 방문해 제출할 수 있다.
4월 4일까지 의견이 접수된 공동주택에 대해서는 재조사·산정, 중앙부동산가격공시위원회 심의 등을 거쳐 4월 30일 최종 공시할 예정이다.[데일리안 = 권이상 기자]
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