규제폭탄에 집값상승…"2006년 재연" vs "과거와 다르다"

현 정부, 참여정부 규제 재탕에 서울 중심 집값 오름세 닮아

부동산 시장, 지난 2006년보단 안정적…호가 중심 상승장

‘부동산규제 종합세트’인 8.2대책이 나온 지 1년 만에 다시 서울 집값이 뛰는 중이다. 사진은 서울의 한 아파트 밀집지역 전경. ⓒ연합뉴스

‘부동산규제 종합세트’인 8.2대책이 나온 지 1년 만에 다시 서울 집값이 뛰는 중이다. 그러자 펄펄 끓었던 과거 2006년 부동산 시장이 재연되는 것 아니냐는 이야기가 곳곳에서 나온다.

이 가운데 언뜻 보면 비슷해 보일 수도 있지만, 현재 부동산 시장은 2006년과는 다르다는 데이터 분석도 있다.

◆참여정부 규제 재탕에 서울 중심 집값 오름세 닮아

21일 부동산114 집계에 따르면 이달 둘째 주 서울 아파트 매매가격의 상승폭은 7주 연속 확대됐다. 특히, 강남권뿐만 아니라 비강남권도 무섭게 오르며 서울 25개구 모두가 일제히 상승했다.

김은진 부동산114 리서치팀장은 “서울은 규제보다는 개발호재에 더 민감하게 반응하는 분위기다”라며 “정부가 이달 말 투기지역 추가 지정과 재건축 가능연한 연장 등의 추가 부동산 대책을 예고한 상황이지만, 현재 부동산 시장 분위기를 고려하면 지역 내 호재가 있는 지역 중심으로 매매가격 상승흐름이 더 이어질 것으로 보인다”고 말했다.

상황이 이러자 현재 부동산 시장을 과거 2006년에 빗대어 분석하는 경우가 늘고 있다. 서울 집값이 규제 폭탄에도 아랑곳 하지 않고 치솟는 모습이 똑 닮았기 때문이다.

노무현 정부 시절 부동산 규제들은 문재인 정부가 내놓은 것들과 상당히 유사하다. 현재 시장을 옥죄고 있는 재건축초과이익환수제, 다주택자 양도세 중과, 종합부동산세 강화, 분양권 전매제한, 대출규제 강화 등은 과거 규제들의 재탕이다.

◆지난 2006년보단 안정적…호가 중심 상승장

그러나 시장을 언뜻 바라봤을 땐 유사해 보일지 몰라도, 세분화된 데이터를 비교해보면 현재 부동산 시장과 과거 2006년의 시장은 다르다는 분석이 있다.

한국감정원 자료를 통해 부동산 시장의 위험도를 기간별로 나눠보면 지난 2006년 말부터 2007년 초까지 약 5개월간 고분산 시기가 이어지면서, 상승국면 하에 집값이 크게 요동치는 것을 알 수 있다.

분산은 집값 변동률에 따른 시장의 불확실성이나 위험한 정도를 말한다. 고분산은 중분산, 저분산에 비해 상대적으로 집값의 불확실성이 커 위험한 상황임을 의미한다.

하지만 2016년 말부터 올해 상반기까지는 중분산 시기로 과거 2006년보다는 안정된 시장이라는 것이다.

지난 2010년부터 2016년까지는 하향국면 속에서 집값이 상당히 안정적인 흐름을 보이는 저분산시기로, 상대적으로 현재 시장이 체감상 더욱 혼란스럽게 느껴진다는 게 전문가들의 설명이다.

박진백 한국감정원 책임연구원은 “2006년과 현재는 강력한 부동산 규제들의 내용이나 서울을 중심으로 집값이 오르는 등 시장 분위기가 상당부분 비슷하다”며 “하지만 과거 고분산 시기와는 달리 현재는 중분산 시기로, 2006년보다 집값의 급등과 급락의 가능성은 거의 없이 호가만 오르는 중이다”라고 말했다.

이어 그는 “호가 상승에는 규제만 내놓는 정부에 대한 반발심리도 일정부분 포함된 것”이라며 “다만 현재는 호가 위주로 오르고 있는 상황이므로 정부가 시장에 시그널을 주는 수준은 괜찮지만, 추가 규제를 더 내놓는 것은 시기상 적절하진 않은 것 같다”고 말했다.