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[규제의 덫-부동산③] 부동산 거래 막은 정부…후유증 잇따라

이정윤 기자
입력 2018.08.16 06:00 수정 2018.08.16 06:08

규제로 주택거래 줄어…“거래 적은 시장은 불안정성 높아”

주택임대사업자 등록 증가세…매각금지로 거래감소 부추겨

정부는 장기적 안목이 필수인 부동산 시장이 조금만 달아오르는 듯하자 바로 추가 규제카드를 꺼내들기 바쁘다. 사진은 흐린 날 서울 전경. ⓒ게티이미지뱅크 정부는 장기적 안목이 필수인 부동산 시장이 조금만 달아오르는 듯하자 바로 추가 규제카드를 꺼내들기 바쁘다. 사진은 흐린 날 서울 전경. ⓒ게티이미지뱅크

문재인 정부가 규제개혁을 선포했다. 좀처럼 나아질 기미가 보이지 않는 경제상황에 대한 돌파구로 규제개혁을 선택한 것이다.

그러나 규제개혁은 거래 감소와 양극화 심화를 앓고 있는 부동산 시장과는 거리가 멀다. 정부는 장기적 안목이 필수인 부동산 시장이 조금 달아오르는 듯하자 바로 추가 규제카드를 만지작 거리고 있다.

이러는 사이 주택시장 안정화를 위해 정부가 쏟아낸 규제들로 거래가 줄어들면서 시장의 안정성이 떨어지는 역효과가 나타나고 있다. 더구나 정부의 압박으로 시작된 임대주택 등록 증가세는 이 같은 현상을 부추긴다는 우려의 목소리도 나온다.

◆규제로 주택거래 잠겨…“거래 적은 시장은 불안정성 높아”

현재 부동산 시장은 역대급 규제인 8.2대책으로 양도세 중과와 대출규제로 묶이고, 내년부터는 종부세 인상을 통한 보유세 강화까지 더해져 집을 사기에도 팔기에도 부담스러운 상황이다.

우리나라 부동산 관련 세금은 OECD 평균보다도 높은 수준이다. 양도세 중과나 종부세 인상이 나오기 이전인 지난 2015년 통계만 보더라도 확인할 수 있다.

우리나라의 2015년 기준 국내총생산(GDP) 대비 비중은 ▲보유세 0.8% ▲취득세 2.0% ▲양도세 3.0% 등이다.

이는 OECD 전체평균인 ▲보유세 1.1% ▲취득세 0.4% ▲양도세 0.4% 등과 비교하면, 보유세는 약간 밑돌지만 취득세나 양도세는 월등히 높은 수준이다.

때문에 주택 매매거래는 감소할 수밖에 없다. 국토교통부 통계에 따르면 올해 상반기 주택매매거래량은 43만7395건으로, 지난해 같은 기간 45만7758건보다 4.4% 감소했다. 최근 5년 평균인 48만9999건보다는 10.7% 줄어든 수준이다.

올해 4월 양도세 중과 시작을 앞두고 지난 1월부터 3월까지 다주택 정리차원의 매매거래 증가량이 반영됐음에도 불구하고 상반기 전체 거래량은 감소한 것이다.

이처럼 거래가 잠겨버릴 경우 시장은 불안정한 상태에 놓이게 된다. 정부가 주택시장의 안정화를 위해 내놓은 정책들이 오히려 시장을 불안정하게 만드는 역효과를 불러온 셈이다.

박진백 한국감정원 책임연구원은 “거래가 풍부한 상태에서는 가격이 급등하거나 급락하기보다 적정 수준에 형성된다”며 “거래가 잠긴 시장에서는 뜨문뜨문 성사된 거래 하나에 전체 평균가격이 맞춰지게 되므로, 오히려 담합이나 가격급등이 일어날 가능성이 높은 상태가 된다”고 설명했다.

◆주택임대사업자 등록 증가세…매각금지로 거래감소 부추겨

세금 폭탄을 피하려는 다주택자들은 주택임대사업자 등록으로 눈을 돌리는 모습이다.

정부는 작년 12월 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 발표하고, 주택임대사업자 등록을 할 경우 양도세 중과나 종합부동산세 합산배제 등을 제공해 임대사업자 등록을 유인하고 있다.

임대기간이 보장되고 임대료 인상이 제한되는 등록 임대주택의 증가는 향후 민간 임대차시장이 안정화되는 데 도움이 될 전망이다.

올해 상반기 신규 임대주택 등록자는 총 7만4000명으로 작년 상반기 2만6000명 대비 2.8배, 작년 하반기 3만7000명 대비 2배로 대폭 늘어났다.

상반기 중 등록된 민간임대주택은 17만7000채로 작년 상반기 6만2000채 보다 2.9배, 작년 하반기 9만1000채 보단 1.9배 증가했다.

정부는 등록 사업자에 대한 세제혜택이 구체화됨에 따라 앞으로 등록자 증가세는 더욱 급격해질 것으로 내다보고 있다.

하지만 등록 임대주택은 원칙적으로 임대의무기간인 4년 또는 8년 동안 매각이 금지돼, 현재의 거래감소 현상을 더욱 부추길 수 있다는 게 전문가들의 공통된 시각이다.

김태섭 주택산업연구원 선임연구원은 “전세수요나 무주택자 입장에서 등록 임대주택이 증가하는 것은 바람직한 현상이다”라며 “그러나 이 문제가 매매시장으로 넘어오면 거래감소 등 부정적인 영향을 미치게 된다”고 말했다.

이어 그는 “특히 서울의 경우 공급보다 수요가 많다고 지적되는데, 지역별로는 서울에서 등록 임대주택 수가 가장 많이 늘어나고 있어 향후 공급 감소에 따른 서울 집값 상승에 영향을 미칠 것”이라고 덧붙였다.

이정윤 기자 (think_uni@dailian.co.kr)
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