여전히 남은 어려운 숙제 ‘공시가 현실화’

고가 단독주택 늘어나는데 공시가격 현실화율은 50% 그쳐

단독주택 특성상 전국 396만가구 개별조사 필요 등 한계점

올해 1월 공개된 전국 표준 단독주택 공시가격 중 가장 비싼 곳인 이명희 신세계그룹 회장이 소유한 서울 용산구 한남동 주택 전경. ⓒ연합뉴스

최근 대통령 직속 재정개혁특별위원회가 보유세 개편 권고안을 발표한 가운데, 가장 기대를 모았던 공시가격 현실화 내용은 담기지 않아 논란이 되고 있다. 이로써 ‘공시가격 현실화’는 여전히 풀지 못 한 과제로 남았다.

특히 단독주택의 공시가격 현실화는 시급한 상황이다. 현재 아파트 등 공동주택은 현실화율(시세반영률)이 70%선이지만, 단독주택은 상대적으로 낮은 50%선에 머물러 있기 때문이다.

공시가격은 재산세 등 여러 조세 및 부담금 부과의 기초자료로 쓰이기 때문에 조세 형평성의 측면에서도 중요한 부분이다.

단독주택의 경우 정부 규제에도 고가주택을 중심으로 가격이 꾸준하게 상승 중이다.

5일 한국감정원에 따르면 올해 1월부터 5월까지 누적 단독주택 매매가격은 ▲서울 1.85% ▲지방광역시 1.4% ▲기타지방 0.93% 상승했다. 서울을 제외한 지역에서 모두 하락세를 달리고 있는 아파트 매매가격과는 사뭇 다른 분위기다.

또 국토부가 올해 1월 발표한 가격수준별 단독주택 분포 변동률을 보면 작년 대비 ▲5000만원 이하(-4.9%) ▲5000만원 초과~1억원 이하(-0.1%) ▲1억원 초과~3억원 이하(3.3%) ▲3억원 초과~6억원 이하(8.3%) ▲6억원 초과~9억원 이하(16.1%) ▲9억원 초과~20억원 이하(47.1%) ▲20억원 초과(71.3%) 등으로 고가 주택일수록 그 비중이 더 많아졌다는 사실을 확인할 수 있다.

이 가운데 김현미 국토부 장관과 김학규 한국감정원 원장 모두 공시가격 현실화를 공언한 상황이지만 사실상 쉽지 않은 작업이라는 게 전문가들의 공통된 시각이다.

한국감정원 관계자는 “현재 정부의 기조대로 공시가 현실화를 위해 표본을 확대하는 등 여러 방면으로 노력하고 있는 중이다”며 “단독주택의 공시가격 현실화율을 높이기 위해 가격수준별로 나눠 공시가를 책정하는 작업을 한 결과 2년 전 40% 수준이었던 것을 50%선으로 끌어올렸다”고 말했다.

이어 그는 “하지만 단독주택은 아파트보다 실거래가 가격이 일정하지 않고, 고가 주택일수록 부르는 게 값인 경우가 많다”며 “특히 고급주택의 경우 높은 담벼락으로 둘러져 있는데, 감정평가 시에 주택 내부는 알 수 없는 등 여러 가지 애로사항이 있다”고 덧붙였다.

이처럼 단독주택은 아파트와는 달리 기준을 정형화시키기 어려워 전국에 분포해 있는 396만가구의 단독주택을 개별적으로 하나하나 따져야 한다는 한계점이 있다.

권영선 주택산업연구원 책임연구원은 “지역, 면적, 준공시기 등이 정형화 돼있는 아파트에 비해 단독주택은 그렇지 않기 때문에 공시가격을 책정하는 데 어려움을 겪고 있지만 불가능한 일은 아니다”며 “공시가격은 재산세나 건강보험료 등 각종 조세 및 부담금 부과의 기초자료로 쓰이기 때문에 보수적으로 가격이 책정되는 경향이 있는데, 아파트든 단독주택이든 공시가격 현실화는 필요한 부분”이라고 설명했다.