시공사들 외면에 '뉴스테이' 애물단지…공공지원 민간임대 제자리걸음

건설사들 뉴스테이 투자 임대기간 8년 동안 수백업 적자 예상

공공성 강화되며 수익성 악화 커져 시공사 교체 사업지 잇따라 등장

공공지원 민간임대주택으로 이름이 바뀐 뉴스테이가 사업성과 시공사 선정 난항이라는 이중고를 겪고 있는 것으로 나타났다. 사진은 지난해 공급된 한 뉴스테이 견본주택 모습. ⓒ데일리안DB

올핼부터 공공지원 민간임대주택으로 이름이 바뀐 뉴스테이가 시공사들에게 애물단지 취급을 받고 있다.

수도권의 한 뉴스테이 사업지는 첫 삽도 뜨지 못한 채 장기간 표류하고 있고, 일부 뉴스테이 연계형 정비사업지의 경우 시공사를 선정하지 못하거나 교체하는 곳들이 늘고 있다.

과거 건설사와 부동산 신탁사들은 신사업으로 뉴스테이 사업 참여에 열을 올리던 것과 다른 모습으로, 각종 규제와 시들해진 관심 탓에 현재는 적자를 우려하고 있다.

이는 정부의 공공성 강화로 임대료 제한 등이 시행돼 수요자들의 부담은 줄었지만, 건설사들 입장에서는 사업성이 떨어졌기 때문이다.

업계에서는 민간참여 공공임대주택의 대표 브랜드였던 뉴스테이를 정부가 공공지원 임대주택으로 바꾸면서 사업에 제동이 걸리기 시작됐다고 입을 모은다.

또 전문가들은 정부가 바꿀 때마다 뉴스테이 등 민간 임대주택사업이 손질되면서 민간참여 공공임대주택 사업이 제대로 진행되는 게 없다고 꼬집고 있다.

16일 부동산 업계에 따르면 뉴스테이가 사업성과 시공사 선정 난항이라는 이중고를 겪고 있다.

실제 뉴스테이를 운영하고 있는 32개 리츠(부동산투자회사)는 최근 국토부에 제출한 ‘향후 추정손익’을 통해 분양 전환 전 임대기간 동안 매년 영업적자를 낼 것으로 예상했다.

내년 7월 준공될 경기도 화성시 동탄2신도시의 한 뉴스테이는 분양전환 전 임대기간인 2026년까지 매년 20억원대의 적자를 전망했다.

지난해 11월 완공된 위례신도시의 뉴스테이도 올해 29억원, 2019년 30억원, 2020년 27억원 등 매년 30억원에 육박하는 영업손실을 우려하고 있다.

오는 9월 준공 예정인 김포한강신도시의 뉴스테이도 매년 20억원 안팎의 영업손실이 발생할 것으로 예상했다.

건설사들은 뉴스테이 투자로 임대기간인 8년 동안 총 300억원대의 적자가 누적된다는 입장이다. 올해 뉴스테이가 공공지원 민간임대주택으로 정책이 변경돼 초기 임대료 및 인상률 등의 규제가 강화됐기 때문이다.

한 중견건설사 관계자는 “초기 임대료에 대한 규제는 없지만, 주변 시세보다 낮은 수준에서 책정해야 하고, 임대료 인상폭도 제한한 상태라 임대 운영을 통한 수익 확보는 사실상 불가능하다”며 “8년이라는 의무 임대 기간을 적자상태로 운영 후 추후 분양 전환을 통해 투자비 회수와 수익 창출을 기대하고 있다”고 말했다.

수익성이 떨어지자 시공사를 찾지 못하거나 교체하는 사업지가 늘고 있다. 특히 최근 연계형 정비사업지에서 시공사를 잇따라 교체하고 있다.

실제 경기도 파주 금촌2동제2지구 재개발 조합은 기존 시공사인 신동아종합건설과 결별하고 새로 시공사 선정에 나섰다.

이 곳은 임대사업자가 하나자산신탁에서 ARA코리아(싱가포르 투자 회사 한국 법인)로 바뀐 이후 시공사를 선정하고 있지만, 한 차례 시공사 선정이 유찰됐다. 지난 3일 발표된 2차 입찰공고는 오는 29일 마감된다.

또 다른 뉴스테이 연계형 정비사업지인 의정부 장암생활권3구역 재개발에서도 시공사 교체를 진행하고 있다.

이곳은 SK건설이 시공사로 선정됐던 사업지이지만, SK건설이 사업비 조달을 위한 출자에 부담을 느끼자 새로운 시공사를 모집하게 됐다. 입찰마감은 오는 6월 14일이다.

뉴스테이 연계형 정비사업은 기존 재개발·재건축 등 도시정비사업에 뉴스테이 방식을 접목시킨 것으로, 정비사업을 통해 공급되는 아파트 일반분양분을 기업형 임대사업자(리츠 등)가 일괄적으로 매입해 임대주택으로 활용하는 방식이다.

정부는 저렴한 공공임대주택 공급량을 늘릴 수 있고 조합 입장에서는 미분양에 대한 걱정을 덜어낼 수 있는 장점이 부각됐다 .

그러나 뉴스테이 사업이 공공성이 강화되는 대신 사업성이 줄어들자 기존 사업 참여사들의 이탈이 본격화됐다.

한 대형건설사 관계자는 “전 정부가 임대주택 공급에 민간참여를 활성화하자는 취지에서 뉴스테이를 도입했지만, 새 정부가 들어서 공공지원 민간임대로 바꾸면서 방향이 틀어졌다”며 “건설사들도 이러한 점을 고려해 사업참여 여부에 신중한 모습”이라고 전했다.

전문가들 역시 공공지원 민간임대주택이 성공적인 사업으로 이어가기 위해서는 정부의 지원이 강화돼야 한다고 분석한다.

한 부동산 전문가는 “정부가 건설사들이 낮은 금리로 금융자금을 조달받을 수 있도록 지원을 강화하는 등 상품을 개선해야 한다”며 “뉴스테이의 명맥을 이은 공공지원 임대주택이 실패하면 정부도 공공주택 공급에 차질이 불가피할 것”이라고 전했다.