정부 이달 중 '후분양제 방안' 발표…효율성 논란 뜨거워

“부실시공, 살아봐야 알 수 있는 문제”…소비자, 분양대금 부담 커질 것

벌점누적 등 부실시공 해결…“조 단위 건설비 후분양으로 감당 어려워”

주요 재건축 단지들이 정부의 고분양가 제한을 피하기 위해 후분양제를 고심 중이다. 사진은 강남권에 위치한 한 재건축 아파트 단지 전경. ⓒ연합뉴스

정부는 빠르면 이달 말 ‘제2차 장기주거종합계획(2013~2022년)’을 발표한다. 이 계획은 ‘후분양제 활성화 방안’을 통해 공공주택에 후분양제 단계적 적용, 후분양제 선택 시 인센티브 제공 등의 내용이 포함될 예정인 가운데 이를 두고 효율성 논란이 뜨겁다.

서울도시주택공사(SH)가 현재 실시하고 있는 후분양제에는 공정률 60%와 80% 두 가지가 있다.

일반적으로 공정률 60%의 경우 준공을 1년 정도 앞두고 계약금 15%, 중도금 30%, 잔금 55%로 분양대금을 치른다. 공정률 80%의 경우 준공을 6개월 가량 남긴 시기에 계약금 20%, 중도금 20%, 잔금 60%로 분양대금을 내게 된다.

후분양제 활성화 방안에는 공정률 80%의 후분양제가 담길 가능성이 높다.

◆소비자, 분양대금 부담 커질 것…고분양가 제한 피하는 방법?

후분양제를 도입한다고 해도 소비자들에게 별다른 도움이 되지 않을뿐더러, 자금력 좋은 건설사들의 주머니만 채울 것이라는 의견이 만만찮다.

후분양제가 도입되면 어느 정도 지어진 아파트를 직접 보고 구입할 수 있다는 측면에서 소비자들의 기회를 확대한다는 장점이 있다. 또 부실시공 예방, 분양가 폭등 방지, 분양권 투기수요 차단 등이 후분양제를 뒷받침하는 근거로 꼽힌다.

하지만 선분양보다 짧은 기간에 수억원 대에 달하는 분양대금을 조달해야함에 따라 소비자들의 부담이 가중된다 게 문제로 지적된다. 선분양은 2~3년간 계약금‧중도금‧잔금을 내면되지만, 후분양의 경우 상대적으로 짧은 6개월에서 1년이라는 기간 동안 분양대금을 소화해야 하기 때문이다.

부실시공 문제의 완벽한 해답이 돼주지도 못 한다. 부실시공으로 인한 하자 대부분이 아파트 준공 직후가 아닌 입주 후 일정기간 이상 동안 실제로 생활하면서 발생하는 경우가 대부분이다.

특히 주요 재건축 아파트 단지들은 후분양제를 정부의 고분양가 제한을 피하는 방법으로 여기기도 한다. 후분양은 선분양과 달리 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증이 필요 없기 때문에, 분양가를 올려 일반분양에서 수익을 올릴 수 있게 된다. 실제로 신반포15차, 반포주공1단지, 한신4지구, 대치쌍용2차 등의 재건축 단지에서 후분양제 도입이 거론되는 이유이기도 하다.

건설업계 한 관계자는 “대표적으로 층간소음 문제만 하더라도 공정률 80% 단계에서는 확인할 수 없는 부분이다”며 “반년이라는 시간 동안 아파트 분양대금을 치를 수 있는 소비자가 몇이나 될지 의문이다”라고 말했다.

이어 그는 “중견 건설사들의 주택사업이 어려워지는 건 당연하다”면서 “심지어 재건축 단지에서 분양가를 올리는 방법으로까지 여겨지는 만큼 후분양제는 누굴 위한 제도인지 모르겠다”고 덧붙였다.

◆벌점누적 등으로 부실시공 해결…“조 단위 건설비 후분양으로 감당 어려워”

정부는 후분양제가 단순히 부실시공 문제 해결 등을 위해서만 도입되는 건 아니라는 입장이다.

현재 선분양 중심의 분양시장에 여러 분양방식을 다양화 해 소비자의 선택권을 넓히고, 분양권 전매 문제도 해결할 수 있다는 게 국토교통부 관계자의 설명이다.

국토부 주택건설공급과에서는 벌점누적 등 부실시공에 대응하기 위한 방안을 준비 중에 있는 것으로 전해졌다.

국토부 관계자는 “현재 ‘주택공급에 관한 규칙’에 따르면 사업주체가 선분양과 후분양을 자율적으로 선택할 수 있다”면서 “하지만 기본은 준공이후에 분양하는 것”이라고 말했다.

이어 그는 “주요 강남 재건축 단지에서 분양가를 올리기 위해 후분양을 선택한다고 해도 몇몇 곳은 조 단위의 건설비가 투입돼야 한다”며 “공정률 80% 이후에나 분양수익이 들어오기 시작하는 후분양제로 상당한 규모의 비용을 감당해낼 수 있는 건설사가 몇 곳이나 있을지 모르겠다”고 덧붙였다.

이밖에 후분양제를 실시할 경우 일시에 아파트 공급이 쏠리는 현상을 피할 수 있어 최근 수도권 지역에서 문제가 되고 있는 입주폭탄 등의 문제도 어느 정도 해결할 수 있을 것으로 보인다.