[임대주택활성화-Q&A] 세제혜택, 건보료 인하 등 혜택 제대로 받으려면

임대수익 2000만원 기준 명확히 따져봐야

과세시점, 과세대상 소득 등에 따라 혜택 천지차이

국토부가 임대등록 활성화 방안 발표에 앞서 사전 브리핑을 하고 있다. ⓒ박민 기자

이번 임대주택 등록 활성화 방안은 다주택을 가진 집주인들의 임대주택 등록을 유도하는 것에 초점이 맞춰져 있다.

이를 위해 정부는 집주인에게 각종 세금을 감면해는 대신 세입자가 안정적으로 주거할 수 있도록 임대의무기간을 강화했다.

13일 국토교통부가 발표한 '임대주택 등록 활성화 방안‘에 따르면 앞으로 다주택자가 주택 여유분을 임대주택으로 등록하면 지방세와 임대소득세, 건강보험료 등의 부담을 덜 수 있게 된다.

정부는 세입자 입장에서는 사실상 계약갱신청구권과 전월세상한제가 적용되는 주택이 크게 늘어 급격한 임대료 인상과 이사 걱정 없이 4년 또는 8년 동안 안정적으로 거주할 수 있다는 분석이다.

또 집주인 입장에서는 임대주택 등록에 따라 오는 2019년부터 예정되어 있는 연 2000만원 이하 임대소득에 대한 과세와 건강보험료 부담을 대폭 감면 받을 수 있도록 한다는 계획이다.

이는 사회 전체적으로도 등록임대주택을 활용해 서민 주거안정을 강화함으로써 공공임대주택 공급에 드는 비용을 절감해 다른 분야에 활용할 수 있고, 전월세시장과 집값 안정 효과도 뒤따를 것으로 전망된다.

다만 임대주택수와 임대기간과 임대 주택수에 따라 각종 세금부담이 달라 먼저 절차와 기준을 확인할 필요가 있다.

다음은 이번 '임대주택 활성화 방안'과 관련한 내용을 문답으로 정리했다.

Q. 임대사업자 등록을 위한 절차와 등록 제한은?

A. 현재 단독 또는 공동주택을 1호(1가구)이상 소유하거나, 분양·매매·건설 등을 통해 주택을 소유할 예정인 사업자는 사업자 주소지의 시·군·구청을 방문하거나 인터넷 사이트 정부24(www.gov.kr)를 통해 신청하면 된다. 앞으로는 사업자 주소지 뿐 아니라 임대주택 소재지의 시·군·구청을 방문해 등록 가능하도록 개선할 예정이다.
또 정부24(www.gov.kr) 뿐 아니라 새로운 임대등록시스템을 활용해 지자체 방문 없이 온라인으로 사업자 등록신청이 가능하게 할 계획이다.
등록이 제한되는 주택의 유형은 없으나, 본인 거주 주택(다가구 제외), 무허가 주택, 비주거용 오피스텔 등의 경우 등록이 제한된다. 다만 오피스텔의 경우 전용면적이 85㎡이하이면서 상하수도 시설이 갖춰진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설을 갖춘 주거용만 등록이 가능하다.

Q. 등록한 임대주택을 임대의무기간 중간에 매각할 수 있는지?

A. 원칙적으로 등록임대주택은 임대의무기간 내 매각이 금지되며 무단 매각시 과태료(주택당 최대 1000만원)가 부과된다. 다만 지자체에 양도신고를 한 후 다른 임대사업자(임대사업자로 등록예정인 경우도 포함)에게는 양도할 수 있고, 양도허가를 받은 경우에는 일반인에게도 양도가 가능하다. 만약 임대사업자가 2년 연속 적자, 재개발‧재건축 등의 경제적 사정이 발생할 경우 지자체에 양도허가 신청을 할 수 있다.

Q. 4년 단기임대로 등록한 후에 8년 장기임대로 변경할 수 있는지?

A. 그동안 임대사업자 등록시 처음에 선택한 임대주택 유형을 중간에 변경하는 것이 불가능했다. 하지만 지난 9월 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 개정을 통해 임대의무기간이 4년인 단기임대주택을 임대의무기간 8년인 기업형 또는 준공공 임대주택으로 변경을 허용했다. 8년 장기임대로 변경할 경우 잔여기간 동안은 8년 등록임대주택 기준에 따라 재산세, 임대소득세 감면, 종합부동산세 합산배제 등 혜택을 적용받을 수 있다.

Q. 등록 임대주택에 대한 임대료 인상제한은?

A. 등록임대주택은 임대의무기간 동안 연 5% 이내에서 임대료 증액이 제한돼 사실상 전월세상한제가 도입되는 효과가 생긴다. 즉, 민간임대특별법 제44조제2항에 따라 임대사업자가 임대의무기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 연 5%의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률 등을 고려해야 한다.

Q. 등록 임대주택에 거주하는 임차인은 얼마 동안 거주할 수 있는지?

A. 임차인에게 귀책사유가 없는 한 임대의무기간 종료시까지 안정적으로 거주할 수 있다. 또 임대의무기간 종료 후에도 임대사업자와 협의 후 지속 거주가 가능해 실질적으로 계약갱신청구권이 도입되는 효과를 누릴 수 있다. 앞서 말한 귀책사유는 월 임대료를 3개월 이상 연속 연체한 경우, 주택 또는 그 부대시설을 임대사업자 동의 없이 개축·증축·변경한 경우 등을 말한다.

Q. 중간에 임대조건이 바뀌거나 임차인이 변경되면 신고를 해야하는지?

A. 임대사업자는 임대차기간, 임대료 등 임대차계약에 대한 사항을 계약 체결일로부터 3개월 이내에 사업자 주소지 또는 임대주택 소재지 시군구청에 신고(방문 또는 인터넷)하여야 하고, 신고한 사항이 변경되는 경우에도 3개월 이내에 변경신고를 해야한다.

Q. 임대주택의 전대가 가능한지?

A. 임차인은 사업자와 협의 후 전대를 할 수 있다. 다만 임차인이 사업자와 협의 없이 무단으로 양도‧전대할 경우 임대차계약 해지 등의 사유에 해당될 수 있으니 유의해야 한다.

Q. 세입자가 본인이 등록 임대주택에 거주하는지를 어떻게 확인할 수 있는지?

A. 현재는 등록임대주택 여부를 임대차계약시 임차인이 확인해야 하지만, 내년 4월부터는 임대차계약시 임대인이 등록 임대주택 여부, 임차인의 권리 등을 임차인에게 고지하도록 하고, 새롭게 운영되는 임대등록시스템 등을 통해서 등록임대주택을 검색할 수 있게 된다.
임대사업자로 등록하기를 원하는 사업자는 우선 해당 주소지의 시·군·구청에 문의할 수 있고, LH 공사의 마이홈 콜센터, 전국 42개소에 있는 오프라인 마이홈 상담센터, 마이홈포털을 통해 임대사업자 등록 절차 및 등록시 혜택 등을 상담받을 수 있다.

Q. 임대사업자 등록을 하면 세제, 건보료 혜택은 모든 주택이 적용받을 수 있는지?

A. 국세와 지방세 감면은 주택유형과 주택규모 등에 따라 감면 대상 여부 및 감면폭에 차등이 있지만, 건강보험료는 연 2000만원 이하의 임대소득에 한해 임대의무기간 동안 40%(4년 임대), 80%(8년 임대) 감면할 예정이다.

Q. 현재 소득세가 비과세되고 있는 2000만원 이하 주택임대소득의 과세시점, 과세대상 소득 및 신고방법은?

A. 과세시점 및 과세대상 소득 기준은 오는 2019년 1월 1일 이후 발생하는 임대소득부터 임대소득세가 과세된다. 따라서 내년 12월 31일 이전에 임대차 계약을 한 경우에도 2019년 1월 1일 이후 계약기간에 대한 임대소득은 소득세 과세대상에 해당되는 셈이다.
해당 과세기간의 주택임대소득에 대해 다음 해 5월 중 주소지 관할 세무서에 소득세를 신고(2019년 임대소득분은 2020년 5월에 신고‧납부) 후 납부하면 된다.
2000만원 이하 주택임대소득자의 경우에는 분리과세 방식과 종합과세 방식 중 선택해 소득세를 신고․납부할 수 있다.

Q. 주택임대소득(월세+간주임대료)이 과세되는 대상자는 누구인지?

A. 1주택 소유자의 경우 부부합산 1주택 소유자의 경우 월세 소득만 과세대상에 해당되고 보증금은 비과세된다. 다만 기준시가 9억원 이하 주택의 월세 소득은 비과세되고, 주택가액이 9억원을 초과하는 경우만 과세대상에 해당된다.
2주택 소유자는 부부합산 2주택 소유자의 경우 월세 소득만 과세대상에 해당되고 보증금은 비과세다.
3주택이상 소유자는 부부합산 3주택 이상 소유자의 경우 월세 소득과 임대보증금에 대한 간주임대료를 합산해 과세된다.
간주임대료 계산시 소형주택(전용면적 60㎡, 기준시가 3억원 이하)의 보증금과 비소형주택의 보증금 합계 3억원까지는 과세대상에서 제외된다. 이에 따라 비소형주택의 전세 임대만 있는 경우 임대사업자로 등록시 보증금의 합계가 16억8000원, 미등록시 11억3000만원 이상인 경우에만 과세대상이 된다.
또 분리과세를 적용할 경우 임대사업자 등록 여부에 따라 소득세 면세점이 달라진다. 주택임대소득 외 다른 종합소득금액이 2000만원 이하인 경우 임대사업자로 등록시는 과세대상 임대소득 연 1333만원(월 111만원)까지, 미등록시는 연 800만원(월 66만원)까지 소득세 부담이 없다.

Q. 주택임대소득 외 다른 종합소득금액이 2000만원 이하인 사람이 2000만원 이하 주택임대소득에 대해 분리과세 방식으로 소득세를 신고할 경우 세부담 수준은?

A. 임대사업자로 등록할 경우 필요경비율을 70% 인정받아 연 임대소득 1333만원까지 과세되지 않고, 추가적인 감면(4년 임대 30%, 8년 임대 75%)도 받을 수 있다. 이에 따라 연 2000만원의 임대소득이 있는 사람이 8년 장기임대하는 경우(감면 요건 충족) 부담하는 소득세는 연 7만원, 4년인 경우 연 20만원 수준이다.
그러나 임대사업자로 등록하지 않을 경우 필요경비율을 50%만 인정받아 소득세 면세점이 연 8000만원으로 축소되고, 소득세 감면도 없다. 따라서 연 2000만원의 임대소득이 있는 경우 연간 84만원의 소득세를 납부해야 하며, 이는 8년 등록임대 사업자가 부담하는 소득세(연 7만원)의 12배 수준이다.

Q. 2000만원 초과 주택임대소득자도 임대사업자로 등록시에건강보험료 감면을 받을 수 없는지?

A. 2000만원 초과 주택임대소득은 종합과세 대상으로 이미 보험료가 부과되고 있으므로, 임대 등록시에도 보험료 감면은 없다. 2000만원 이하 주택임대소득에 대한 등록시 건강보험료 감면은 임대등록에 따른 인센티브 부여로 임차인의 주거안정을 강화하고, 임대소득 과세 대상전환으로 인한 보험료 상승 충격 완화를 위한 취지다.
다만 2000만원 초과 임대소득자도 등록시, 소득세, 재산세, 취득세, 종합부동산세 감면 등 각종 인센티브를 적용 받을 수 있다.

Q. 2000만원 이하 임대소득에 대한 건보료 부과는 어떠한 절차를 거쳐 언제부터 시행되는지?

A. 건강보험료는 과세소득을 기준으로 부과되며, 현재도 연 2000만원 초과 임대소득은 건보료가 부과중이다. 오는 2019년부터 2000만원 이하 주택의 임대소득도 과세됨에 따라건보료도 2019년 소득분부터 부과된다. 2019년 임대소득분에 대한 건보료는 2020년 10월에 국세청이 건강보험공단에 제공한 과세자료를 토대로 2020년 11월에 부과될 예정이다.

Q. 양도세·종부세 혜택 임대기간 강화(5년→8년)의 시행시기는? 또 2018년 4월 이전에 등록한 5년 임대도 혜택을 받을 수 있는지?

A. 2018년 4월 1일 이후에는 양도세 중과배제 및 종부세 합산 배제 혜택을 받기 위해서는 8년 임대주택(준공공임대주택)으로 등록해 8년 이상 임대해야 한다. 다만 이미 임대주택을 등록하여 임대하고 있거나 2018년 3월 31일까지 신규등록 하는 경우에는 현재와 같이 5년간 임대하면 양도세 중과 배제 및 종부세 합산 배제 혜택을 받을 수 있다.

Q. 다가구주택에 대한 재산세 감면 혜택을 부여하는 경우, 개별 가구의 면적 산출방식은?

A. 2018년 4월부터 건축물 대장을 통해 재산세 감면 대상이 되는 다가구주택의 가구별 면적 확인이 가능토록 관련규정을 개정할 계획이다. 신규 건축물은 건축물대장에 다가구주택의 가구별 면적을 구분 표기하도록 하고, 기존 건축물은 임대인의 신청을 통해 건축물대장에 층별 가구수 및 가구별 면적을 표기하도록 변경을 허용한다.

Q. 이번 제도 개선으로 집주인 동의 없이도 전세금 반환보증 가입이 가능해지는지?

A. 집주인 동의여부와 관계 없이 전세금 반환보증에 바로 가입 가능하다. 지금까지 전세보증금 반환보증 채권을 HUG로 양도하기 위해 내용 증명 및 임대인 유선 절차를 거쳐 임대인이 동의하지 않을 경우 가입할 수 없었고, 임대인이 동의한다 하더라도 가입 신청부터 완료까지 1~2주의 기간이 소요돼 제도 활성화의 장애요인으로 작용했다. 내년 2월부터는 임대인 유선확인 절차를 생략하고, 임대인의 동의 여부와 관계 없이 반환보증에 바로 가입을 허용할 계획이다. 다만 임대인에게 전세보증금 반환보증 채권 양도에 대한 내용 증명은 현행과 같이 발송해야 한다.