신탁방식 재건축도 8·2 대책 적용…신탁사들 부담 커지나

지난달 9일 도정법 개정안 공표

내년 2월 9일 시행되면 신탁방식 재건축 조합원도 지위양도 불가

신탁사들 추후 분양 성적에 따라 수익 악화될 수도

최근 도정법 개정으로 내년 2월이후부터 신탁방식 재건축 아파트의 조합원들도 지위양도가 불가능해 진다. 사진은 최근 신탁사들의 진출이 활발한 여의도의 한 재건축 아파트 단지 모습. ⓒ데일리안

신탁방식으로 진행되는 서울 재건축 사업에서 신탁사들의 부담이 커지고 있다. ‘도시 및 주거환경정비법’(이하 도정법) 개정으로 내년 2월이후부터 조합방식 재건축과 동일한 규제를 적용 받기 때문이다.

현재는 신탁방식으로 진행하는 재건축은 8·2 부동산 대책 등에 따른 조합원 지위양도 규제에서 벗어나 있다. 하지만 최근 도정법 개정으로 내년 2월이후부터 조합방식 재건축과 동일한 규제를 적용 받게 된다.

이 때문에 그동안 신탁방식 정비사업에 각종 규제가 적용되지 않는다며 신탁방식의 장점을 홍보해 왔던 신탁사들은 서울에 위치한 재건축사업의 차질을 걱정하며 우려의 목소리를 내고 있다.

13일 국토교통부와 관련 업계에 따르면 지난달 9일 공표된 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안에 따라 내년 2월 9일부터는 신탁방식 정비사업 조합원 지위양도를 할 수 없게 된다.

신탁방식 재건축은 조합없이 사업을 추진할 수 있어 현재 조합원 지위양도 규제를 적용받지 않는다.

하지만 이번 개정된 도정법 제39조제1항에 따르면 ‘정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다’고 명시했다.

다시 말해 신탁방식의 위탁자는 조합 재건축에서 조합원과 같은 의미를 부여한 것이다. 이로써 8·2 대책에서 발표된 투기과열지구 내 조합원 지위 양도 제한, 조합원 재당첨 제한 등 각종 규제를 똑같이 적용받게 된 셈이다.

실제 개정된 도정법 제39조제2항에서는 ‘투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우 조합설립인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우는 제외. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다’고 명시하고 있다.

이 규정에 따라 조합원은 곧 신탁 방식의 위탁자이기 때문에 토지 및 건축물을 양수 받은 자는 위탁자가 될 수 없다.

업계에서는 도정법 개정으로 신탁방식 재건축 사업 위축과 분양률 저하 등이 맞물려 리스크가 커질 것으로 분석하고 있다.

한 업계 관계자는 “부동산 신탁사는 정비사업 개발사업에 필요한 건축비와 금융비용을 투입하고 직접 시행사로 분양이익을 많이 내야 높은 수수료 등을 챙길 수 있는데 분양 실적이 저조하면 이익이 줄어들 수도 있다”며 “조합원 지위 양도가 불가능해지면 거래가 끊겨 추후 보상 기준을 마련하는데 분쟁이 생길 수도 있다”고 말했다.

그는 또 “올 초부터 신탁사들의 정비사업 시장 진출이 활발해진 가운데 정비사업이 내년부터 속도가 뎌뎌지면 그동안 고수익을 추구하던 부동산 신탁사의 재무상황이 안 좋아질 수도 있다”고 덧붙였다.

다만 이번 공표된 개정안은 내년 2월 9일 시행될 계획으로, 2월까지 신탁 사업시행자가 지정되는 재건축 단지는 위탁자 분양권을 팔 수 있다.

현재 국토교통부에 따르면 서울에서 신탁방식으로 사업시행사가 지정된 곳은 단 2곳이다. 한국자산신탁이 맡은 서울 영등포구 여의도동 시범아파트(1790가구)와 코리아신탁이 맡은 용산구 한남동 한성아파트(129가구)다.